近日，上海、重慶同日發布新政為仍然躁動不安的樓市繼續降溫，究其原因便是樓市投機者余火仍存。業內人士表示，未來中國熱點城市房地產市場持續收緊將是大概率事件，樓市或出現持續降溫和房價回落。但需要注意到，在持有環節成本低下的背景下，仍是投機者樂園的樓市，或難打破樓市“十調九漲”的怪圈，因此，作為穩樓市的最后一環的長效機制應盡快推到臺前。

  多地發布2017年房地產調控政策

  近期我國多地陸續公布政策，繼續采取限制措施穩定樓市。針對個別區域和少量樓盤成交量和價格出現異動，13號，重慶市采取措施打擊炒房行為。

  1、重慶：房價異動房產稅信貸措施遏制“炒房”

  根據調整后的房產稅政策，將“征收對象”中的“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房”調整為“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”。新政策自14號起施行。據介紹，這一政策就是為了遏制“炒房”牟利行為。

  同時，工商銀行重慶分行、重慶農商行、三峽銀行等12家金融機構和市住房公積金管理中心聯合發表聲明，堅決反對一切形式的炒房行為，采取措施，打擊炒房行為，包括對“三無”人員來渝“炒房”信貸不予辦理；對涉嫌哄抬房價、捂盤惜售和發布虛假信息的違規企業，暫停辦理住房按揭商業貸款和公積金貸款。

  2、北京商品房限購繼續執行不排除會加強政策

  北京市住建委表示，2017北京繼續對房地產市場實行差別化的稅收、信貸等政策，限購作為一項行之有效的政策措施，考慮到北京人口資源環境的可持續發展，仍將繼續堅持，但不排除會加強政策。

  3、山東多地商品房繼續限購限貸限價

  14號召開的山東省住房城鄉建設工作會議上決定，今年濟南、青島等熱點和潛在熱點城市，要增加住宅及用地有效供給，繼續執行好限貸限購、限價銷售等措施，確保房價環比不增長；山東省其他城市要有序推進商品住宅去庫存，積極化解非住宅庫存。防止商品房交易量和價格暴漲暴跌。

  4、上海：個人住房貸款增量創新低

  央行數據顯示，隨著上海房地產調控效果不斷顯現，個人貸款增速和增量占比明顯回落。一至四季度個人住房貸款分別增加917.3億元、1015.5億元、747.7億元和671.9億元，三四季度貸款季度增量明顯下降，其中12月份新增個人住房貸款154.7億元，創近14個月個人住房貸款月增量新低，表明調控新政促進房產市場和住房信貸穩健發展的效果顯著。

  長效機制箭在弦上

  近日，國家發改委主任徐紹史在國新辦組織的引領經濟發展新常態和深化供給側改革發布會上表示，中國經濟不會出現“塌方式”下滑和“硬著陸”，房價也得到有效控制，正制定長效機制，包括一些法律法規規定和財政金融政策。

  值得注意的是，此前房價“十調九漲”的主要原因，便是短期調控政策難以形成良性政策循環效應。中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告（2015-2016）》指出，住房調控政策難以實現預期調控目標，主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滯后性，導致調控政策缺乏穩定性、持續性。

  此外，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調控也是房價恐慌性暴漲的一個重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫存、一二線城市還要抑制投機”，但在地方具體執行過程中，一二線城市并未很好執行該政策，庫存不大但卻去庫存，供給減少，導致房價大漲，而應該去庫存的三四線城市出于財政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開工增長率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。

  財政部原財政科學研究所所長賈康也指出，中國的房地產市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大，沒想到才幾個月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施。這種打擺子式的表現，再次說明我們前幾年說的多輪調控主要是治標，而非有效治本。”

  “住房長效機制缺乏清晰的框架和路線、時間表。”倪鵬飛表示，房產稅和個人住房信息系統進展緩慢，影響長效機制的整體建設進程和調控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進行保障房供給的實施細節方面還有待于完善。

  倪鵬飛建議，房地產長效機制的構建上，建立“多元所有”“現房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動態”的住房產權、經營、交換、消費和分配制度，新市民通過市場和政府支持租購可支付住房。同時建立“有償性、競爭性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產財稅制度。

  政策再收緊業內稱仍有上漲壓力

  盡管市場預期2017年樓市調控將不斷加碼，但仍有不少業內人士認為，未來房價仍有上漲壓力，但漲幅相較2016年會顯著降溫，且區域分化現象會日漸突出。

  方正證券首席經濟學家任澤平認為，本輪房價調整可能持續到2017年底至2018年上半年。由于當前調控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底至2018年上半年房價則將面臨新一輪上漲壓力，但如果長效機制能建立，尚有轉機。

  中國科學院預測科學研究中心在《2017年中國房地產行業走勢展望》預測報告中指出，預計2017年中國房地產成交量和成交額增幅較2016年會大幅下滑，但價格方面仍將維持上漲態勢，預計全年商品房平均銷售價格同比增長3.4%。

  海通證券首席宏觀分析師姜超則表示，在不加息的情況下，房價暴跌概率不大，但大概率會進入縮量陰跌模式。“很多人判斷地產調控難以持續，因為地產調控會導致經濟下行壓力，經濟下行又會倒逼政策在2017年下半年放松樓市調控政策，進而導致房價出現報復性上漲。不過，個人認為本輪地產調控不可能放松，原因在于國際環境發生了巨大變化。如果美國加息周期確立，而中國繼續做大地產泡沫，那么未來金融風險將巨大。”

  根據樓市分化情況判斷，齊魯資管首席經濟學家李迅雷認為，對于供不應求區域而言，房價仍存上漲空間，只是時間上可能要在下半年以后。此外，醞釀中的房產稅將是對投資樓市的一大掣肘，只是推出的時間窗口很難選擇。區域分化現象會日漸突出。

  在中原地產首席分析師張大偉看來，未來全國范圍內的房價不可能用一個“漲”或“跌”就可以形容，城市劃分更多將告別一線二線三四線，變成城市群城市圈，有活力的區域易漲難跌。