金科：營收連續九年勁增股息率超6%

突破千億大關后，金科延續高增長勢頭。

3月23日，金科發布最新年度財報顯示，2019年金科營業收入678億元，同比增長64%，連續9年保持穩增長。金科全口徑銷售金額達1860億元，同比增長57%，超額完成年度目標近三成。根據公司年報顯示，公司2019年擬分紅，每股分0.45元，現金分紅超24億元，股息率（以收盤當日股價計算）超6%，同時，記者關注到，金科連續4年保持超高分紅，公司低估值高分紅的顯著特點，勢必會得到保險、公募等中長期價值投資者的高度關注。

盈利增幅超五成

財報數據顯示，2019年金科實現營業收入678億元，同比增長64%，連續9年保持增長；毛利率達28.84%，盈利能力逆勢持續保持較高水平；凈利潤達63.57億元，同比增長58%。

其中，歸母凈利潤56.76億元，同比增長46%；加權凈資產收益率23.63%，同比增長4.18個百分點；每股收益1.05元，同比增長46%。

隨著基本面持續優化，金科負債壓力得到較大改善。2019年，金科的凈負債率下降至120%，相比2018年下降了16.3個百分點。

金科的業務聚焦在“三圈一帶、八大城市群”等23個省市地區深耕發展。財報顯示，金科及其附屬公司2019年實現銷售金額1860億元，同比增長57%，超額完成年度目標，完成率達124%。房地產銷售面積1，905萬平方米，同比增長42%，位居行業前列。

深耕戰略效果明顯的同時，金科全國化版圖全面“開花”，在重慶市場占有率達到11.66%，同比增加2個百分點；除重慶以外市場增長勢頭也表現強勁，銷售金額同比增長達到82%，合肥、蘇州、南寧、成都等重點城市的市場占有率同比增長均超50%以上。

2018年底，金科實現千億元銷售規模后，及時調整為持續健康發展的“四位一體”戰略。2019年金科將新戰略迅速落地，業務結構由“房地產開發+社區綜合服務”升級為由民生地產開發、科技產業投資運營、生活服務、文化旅游康養等“四位一體”多元化業務格局。

2019年金科各板塊實現了協同發展的新局面。其中，民生地產開發板塊，全面升級產品品質，480多個優質項目遍布在全國130余城，核心產品力優勢凸顯。生活服務板塊，金科一直走在行業前列，2019年營業收入同比增長超50%，服務項目近800個。科技產業投資運營板塊，金科已布局重慶、四川、湖南、山東、山西、陜西等8省份11個城市，累計開發運營管理項目19個，面積超900萬平方米，全年實現凈利約5億元。文化旅游康養方面，繼成立文旅康養集團之后，2019年，金科先后攜手成都置信集團及澳洲威秀集團，深耕文旅、康養領域，打造國際超級文旅IP。目前，三條產品線已研發完畢，示范項目落地在即。

金科股份董事長蔣思海年初表示，圍繞“四位一體”的發展戰略，金科正在從跨越式大發展，向著高質量發展推進。而財務數據持續優化，在業內看來，最能反映出金科在推進高質量發展中正在穩健運行。

銷售額三年三級跳

658億元、1188億元、1860億元，金科銷售金額過去三年實現大步“三連跳”，進入行業的第一梯隊。

2020年，疫情沖擊突至，但金科依然定下高目標：沖擊銷售金額2200億元，在奔向卓越的路上，金科的核心信念依然是堅持高質量發展。“我們深刻認識到，高質量發展是邁向世界一流卓越企業的必經之路。”金科表示。

在戰略驅動高質量發展方面，金科針對各板塊業務做了2020年的詳細部署。其中，民生地產方面，金科堅持“美好生活服務商”的戰略定位，緊密圍繞核心主業，擴大優勢競爭。生活服務方面，推動服務集團跨業態發展，圍繞“四位一體”協同發展，提升綜合實力、行業影響力和客戶口碑。在科技產業（園區）投資運營方面，圍繞智能制造、數字科技、健康科技、智慧建造等產業方向，構建產業綜合運營服務體系，推動區域產業結構升級。在文旅康養方面，開創多層級產品及服務，緊扣國家鄉村振興戰略及文化、健康產業發展戰略，引進、嫁接國際國內具有獨特優勢的頂尖IP資源，因地制宜、靈活搭配，打造城市新高度的文化旅游及康養品牌，助力公司成為美好生活服務商。

除頂層設計外，值得注意的是，金科2019年的能量儲備，已為今年的發展質量進一步晉級提供了充足的內核支撐。

財報顯示，2019年，公司新增土地儲備192宗，土地購置合同金額達到888億元，權益金額達到562億元，最終實現新增土地建面3323萬平方米；總土地儲備6700萬平方米，同比增長63%。

根據金科歷年的投資力度，2019年拿地金額和銷售金額的比重為48%，下降了10個百分點；但是拿地面積與銷售面積的比重從2018年的153%增長至2019年的169%，提升16個百分點，總體來說，公司始終保持著較為強力的納儲方式。

億翰研究院認為，金科拿地金額/銷售金額持續放緩，拿地面積/銷售面積卻保持增長，一方面2019年公司銷售均價不斷提升，同比增幅達10.3%，產品溢價能力增強；另一方面說明公司在對外擴儲過程中土地管控能力進一步加強，成交樓面價同比下降超過20%。

現金流是支撐企業可持續發展至關重要的元素，而金科這塊的優化效果越發明顯。2019年，金科經營活動產生的現金流量凈額22.39億元，同比2018年增長68%。2019年末，金科預收款為1146.9億元，同比增幅達50.4%，高于行業平均，為業績持續高增提供了保障。

同時回款方面金科也在不斷強化，2019年實現銷售回款1610億元，同比增長53%，回款率高達87%。值得一提的是，健康有序的財務狀況，使得金科每年的銀行授信額度持續保持增長，2019年達到2022億元，同比增長30%，為公司提供了充足的資金保障。

融信：凈利潤上升69.78%降本增效成果顯現

融信一直以來以成長速度著稱，也是達到千億目標中耗時最短的房企。

2015年融信還是一家百億量級的房企，銷售額僅有119.6億元，2018年則達到1218.84億元。三年時間，融信從百億到千億，規模上大步前進。

進入2019年，融信主動降低擴張速度，進入品質經營階段。如今，平衡發展成果已經顯現。

凈利潤人民幣58.94億元同比增加69.78%

2019年，政策多次強調房地產市場要平穩健康發展，這是對房企銷售能力、承壓能力的一次重要檢驗。3月24日，融信中國（03301.HK）公布了2019年業績報告，合約銷售額人民幣1413億元，同比2018年增長15.9%。在市場整體向下的情況下，融信中國仍順利完成年初訂下的人民幣1400億元全年目標。

根據克而瑞地產研究院發布的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，融信憑借持續穩定的銷售業績金額排名第22位，較2018年上升3位。

據年報顯示，2019年，融信中國集團營收人民幣514.62億元，同比增加49.75%。毛利潤為人民幣124.75億元，較2018年同比增54.68%；公司擁有人應占年內核心純利達人民幣31.82億元，較去年增加27.27%，剔除并購項目影響后的毛利率達28%，凈利率11%。歸屬股東凈利潤31.54億元，同比增46.72%。凈利潤人民幣58.94億元，較去年增加69.78%。

降杠桿成果顯現短期債壓力明顯減小

在2019年初，融信董事會主席歐宗洪表示，規模快速增長不再是融信中國的第一核心訴求，品質與經營的發展更為重要，融信的主要任務是降杠桿。他定下的目標是凈負債率降到70%-90%。

根據報告顯示，這一目標已經實現。截止2019年末融信中國的負債率為70%，同比2018年的105%大幅下降。

通過主動降杠桿，融信在公司經營的各個環節“降本增效”，加強資金籌劃，提高資金使用效率，保持財務健康平衡發展成果已經顯現。

報告顯示，2019年，融信中國借款總額約631.8億元，集團尚未償還借款的加權平均實際利率約為6.85%，同比降低0.24個百分點。同期，融信中國賬面現金及銀行結余共343.1億元。報告期內，融信中國總負債小幅增長5.29%至1729.2億元，凈負債率為70%，同比減少了35個百分點。現金余額足以應對短期債務，短期債壓力明顯減小，財務狀況和資本結構更趨良性發展。

拿地兼顧發展和周轉繼續深化“1+N”布局

在降杠桿、保現金流的前提下，融信中國在土地儲備選擇上也更加明確。上半年土地市場偏熱，融信拿地也較為謹慎，量入為出，尋求發展和周轉效率之間的平衡，同時在城市更新項目上持續發力。目前，融信城市更新確權的土地已有426.33萬平方米，其中2019年新增的舊改確權200.35萬平方米。

報告顯示，2019年全年，融信中國新拓城市5個，新增46塊地塊使用權，總建筑面積730.55萬平方米。截至2019年底，融信已進入全國44個城市，土地儲備的總建筑面積約為2700萬平方米。其中約81%的土地位于中國一二線城市的黃金地段。

隨著融信在杭州、上海等城市的地標項目形成示范效應，為未來繼續在一二線核心城市繼續獲取優質地塊奠定了基石。

融信表示，未來的戰略布局將繼續專注于當前的物業開發業務及在中國一線及二線城市收購優質地塊，繼續深化“1+N”布局，深耕全國九大城市群（長三角、海峽西岸、長江中游、中原、成渝、大灣區、京津冀、山東半島、西北）共44個城市，200個項目，在鞏固千億地位的同時，持續完善全國化布局。

精簡架構釋放區域能量期末分紅提升64%

進入品質經營發展階段后，融信也在不斷優化自己的組織架構。2019年，融信對原有的“4+1”事業部格局進行調整，四大事業裂變成10個新的區域集團和公司。拆分后的布局可以加大總部對區域的管控力度，更能適應融信潛在的擴張需求，更精細化的管理模式將釋放區域能量，并提升全國操盤能力。同時，精簡架構也為降低管理成本的手段，可以在一定程度上提升利潤水平。

在利潤大增和負債率下降之后，與之伴隨的“高分紅”也沒有缺席。報告顯示，融信將以每股0.60港元對股東派息回饋。這相比于一年前，每股收益提升了64%。

龍湖：核心凈利增至155.5億元

3月24日，龍湖集團控股有限公司公布其截至2019年12月31日全年業績。全年合同銷售額同比增長20.9%至2425.0億元人民幣。

2019年，龍湖集團實現營業額1510.3億元，同比增長30.4%。其中，物業發展收入占比93.2%，物業投資收入占比3.8%，物業管理及相關服務及其他收入占比3%。

期內，實現歸屬于股東的凈利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%。毛利同比增長28.5%至508.0億元，毛利率33.6%。核心稅后利潤率為15.5%，核心權益后利潤率為10.3%。

2019年，龍湖集團物業發展業務實現營業額1407.9億元，交付物業總建筑面積1068萬平方米。全年實現地產開發合同銷售2425.0億元，同比增長20.9%，繼續穩站行業前十。

年內，龍湖緊密圍繞核心城市群范圍內的一二線及熱點城市進行布局。全年，龍湖集團新增90幅新地，首入太原、長春、海口、徐州、揚州等11城，新增收購土地儲備總建筑面積為1731萬平方米，權益面積1273萬平方米，平均權益收購成本每平方米6186元。

截至2019年底，龍湖集團土儲合計6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，業務已遍布京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等7個城市群的55個城市，約90%的貨量集中在高能級城市和價值區域，且成本合理，為后續的盈利增長奠定了基礎。

2020年前兩月，龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為232萬平方米，權益面積為178萬平方米。

在融資方面，2019年龍湖保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，凈負債率51.0%，在手現金609.5億元，現金短債比（在手現金除以一年內到期債務）4.38，一系列指標均維持行業內的較高水準。

報告期后，龍湖集團于2020年1月成功發行6.5億美元票據，其中2.5億美元為7.25年期，票息3.375%；4億美元為12年期，票息3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。此后，又在境內成功發行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎于5年至7年。

2020年，龍湖集團將針對所布局城市中剛需、改善、商業經營等不同的細分需求，推出212個主力項目，其中65個為全新項目，120個項目將推出新一期新業態產品。投資性物業方面，商業運營業務中，成都、重慶、南京、蘇州、濟南、西安等地的天街項目將于2020年開業；租賃住房業務龍湖冠寓，也將有計劃地持續推進。

中國奧園：規模與利潤雙增長

3月24日晚間，中國奧園集團股份有限公司公布2019全年業績，實現合同銷售1180.6億元，同比增長約29%；實現營業額約505.3億元、核心凈利潤約51.2億元，同比分別增長63%和67%。

中國奧園致力于成為世界一流的健康生活綜合服務商，秉承“構筑健康生活”品牌理念，深化“一業為主、縱向發展”戰略布局，以房地產開發為核心，縱向發展相關產業。2019年，通過深耕重點區域與城市，中國奧園鞏固并擴大市場份額，各項業績指標取得穩健增長。年內實現營業額約505.3億元、凈利潤約52.2億元、核心凈利潤約51.2億元，同比分別增長63%、78%和67%；核心凈利潤率約10.1%，同比增長0.2百分點；每股基本盈利為人民幣156.48分，同比增長74%。

2019年，中國奧園在地產主業的優勢持續鞏固，實現合同銷售1180.6億元，同比增長29%，超額完成全年目標。2016至2019年，合同銷售年復合增長率達66%，增幅高于行業平均水平。截至2019年底，中國奧園已簽約未確認的合同銷售約1705億元，將于未來2年內逐步確認，盈利持續性強。

2019年，中國奧園在確保合理成本及穩定利潤率的情況下，發揮收并購傳統優勢，策略性補充土地儲備。年內，中國奧園共新增87個項目，新增可開發建筑面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元，平均土地成本約每平方米3199元，確保合理的土地成本和穩定的利潤率，有助應對市場波動。

截至2019年末，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4503萬平方米，權益比約79%，總貨值約人民幣4585億元，計入城市更新項目后的總貨值約人民幣6845億元。此外，中國奧園積極推進城市更新項目，實現舊城、舊廠、舊村“三舊”改造全覆蓋。截至2019年末，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區占89%，提供額外的土地儲備資源，為未來增長提供動力。

2019年，中國奧園股價累計上漲約1.6倍，成為表現最佳的內房股之一，并獲納入MSCI中國指數、恒生綜合大中型股指數、滬深港通名單及大灣區指數。作為中國奧園旗下分拆的首家上市公司，奧園健康生活于2019年3月18日成功在港交所主板上市，業務價值得到釋放。

2020年伊始，新冠肺炎疫情爆發，中國奧園積極履行企業社會責任，通過全球渠道采購逾110萬只醫用口罩、醫用防護服等緊缺物資全力支援武漢、廣州等抗疫前線。中國奧園不僅是最早支援武漢的地產企業之一，更是首家直接采購醫療緊缺物資并馳援抗疫前線醫院的企業。

據悉，隨著疫情逐步受控，中國奧園目前約99%售樓處已復工，約94%的施工項目通過當地政府審批并復工，工程進度按計劃推進。

藍光嘉寶服務：合約面積過億

3月20日，藍光嘉寶服務公布2019年度業績報告，這也是赴港上市之后，該公司的首份“成績單”。從數據來看，這份業績報告不乏亮點，各項數據符合此前披露的溢利預期。

業績報告數據顯示，2019年藍光嘉寶服務實現收入總額為21億元，同比增長43.4%，收入主要來自于物業管理服務、咨詢服務及社區增值服務三條主要業務線，分別占收入總額的約54.2%、24.4%及21.4%。其中物業管理服務收入11.39億元，同比增長26.6%；咨詢服務收入5.11億元，同比增長121%；社區增值服務收入4.49億元，同比增長34.9%。

截至2019年12月31日，藍光嘉寶服務實現歸母凈利潤4.29億元，同比增長48.5%。毛利7.6億元，增加約56.2%，毛利率36.2%，較去年同期增加約3%。凈利潤4.44億元，增加約49.6%，公司凈利率約21.15%，較去年同期增加約0.9%。業績報告同時顯示，毛利率的提高主要是由于咨詢服務及社區增值服務占比提升所致。

藍光嘉寶服務2019年“成績單”中，規模的上漲是最為突出的一筆。收并購加上來自母公司管理面積的內生增長，使得藍光嘉寶服務的管理面積得以快速增長。截至2019年12月31日，藍光嘉寶服務于全國69個城市擁有在管項目477個，期內在管建筑面積0.72億平方米，同比增長18.3%，合約管理面積1.17億平方米，同比增長58.8%。

據華創證券2019年物業管理行業深度報告所示，收并購獲取管理面積提升是物管企業直接并迅速提升規模的主要方式。顯然，對于藍光嘉寶服務而言，目前最有效的管理面積擴張同樣是通過收并購。業績報告顯示，促成2019年合約面積上漲的因素，主要是大體量的收并購。據公開資料，2016年，藍光嘉寶服務以1.04億元收購四川國嘉物業；2017年先后以6000萬元、2400萬元收購杭州綠宇、上海真賢部分股份；2018年，又以5200萬元、3500萬元、230萬元收購成都東景、瀘州天立部分股權及成都全程全部股份。

2020年，藍光嘉寶服務擴張提速。1月10日，完成成都創藝物業有限公司、無錫東洲物業管理有限公司簽署股權轉讓協議。通過100%股權的轉讓，成都創藝物業、無錫東洲物業兩家公司將成為藍光嘉寶服務的全資附屬公司。大量收并購所需的資金，主要來源于低成本的上市融資。根據藍光嘉寶服務上市募集用途顯示，募集資金中的77%將用來擴大物業管理服務規模，截至2019年12月31日，這部分資金余額為11.55億元。

低成本的上市融資是藍光嘉寶服務優化融資的主要方式。同時，由于融資成本的降低，藍光嘉寶服務的資產負債率降至35.4%。業績報告所示，截至2019年12月31日，藍光嘉寶服務的資產負債率較2018年的63.2%降低了27.8%。流動資產約為29.81億元，同比增長227.7%；公司的流動負債也由同比增長54.3%至11.99億元。截至2019年12月31日，流動比率為2.49倍，較去年同期提高了1.32倍。