以往各類房網里，總會言之鑿鑿的以住宅壽命30年、50年等結論來證明擁有房產的荒謬，而且這種言論到現在沒人能合理反駁。的確，有關的規范已經說得很清楚了：普通民用建筑就是按照50年壽命設計的。

  房子壽命只有30年的話，你按揭30年是買了一堆垃圾？房子壽命只有50年的話，即便現在擁有了，也不能留給下一代咯？

  而很有趣的是，50年壽命的房子使用期竟然是70年，這就更增添了住宅壽命的神秘感，于是很多人開始不相信自己住的房子了，再加上不斷的看到房子開裂、室外路面下沉等，買家更加恐慌，一起聲討這些“豆腐渣工程”。

  然而，事實是這樣嗎？

  當然不是，今天俺可以肯定的告訴大家，砼框架剪力墻高層住宅的平均壽命是300年以上，砼框架多層住宅的平均壽命是1000年以上，砼框架別墅的平均壽命是10000年以上。驚呆了嗎！

  一、影響結構壽命的究竟是什么？

  1、設計標準參考的臺風和地震頻度和強度。

  通常按照50年一遇的臺風和50年一遇的地震。這些氣象局基本上有上百年的記錄，按照這些歷史上曾經發生過的大臺風和大地震來考慮結構風荷載和地震荷載標準。這也就是為什么不同地方的結構設計是不同的，深圳的一棟高層是不能原設計移植到北京的，因為北京的地震設防級別高，設計需要加強。

  現在大家知道房子壽命50年和100年的來歷了吧。有人要問，為何沒有1000年一遇的標準，答案是，人類歷史上根本無法統計那么遠的。

  而事實上，50年和100年的標準也是西方科學幫助統計的，當然部分也來自于中國古代對地震的文字描述，現代人為了制定標準而必須在有限的資料中，不斷假定和推斷。

  因此，50年和100年壽命的房子并非指能用這么長時間。

  以地震為例，僅僅指統計資料表明歷史上以50年或100年為時間段，所發生的最大地震，而這個最大地震可以推測它的強度，最后應用于結構設計標準。在某些地方，從人類歷史上就沒有發生過地震，那么就基本上可以不用考慮抗震了，或者按照最低抗震來保守設計。

  同樣，50年使用期也并非指你一定能用50年，因為50年一遇的地震統計本身就是有限經驗，沒準房子剛蓋好，就出現千年一遇的10級地震，那所到之處普通建筑基本就垮了。

  而震中所在，什么都剩不下來。不是你的房子沒按50年抗震設計，而是千年一遇的地震恰好出現在你的50年中。

  2、混凝土碳化引起鋼筋銹蝕。

  正常情況下，鋼材在被混凝土包裹，是永不會生銹的，部分出土的千年古劍并非含有什么特殊元素，僅僅因為沒有空氣，不能發生氧化作用。而混凝土自然條件下，比巖石更耐久，更加穩定。

  只要不是劇烈的溫差和腐蝕，混凝土保存幾千年是沒問題的。

  但本人親見過使用20年的廠房，因為使用了海砂，其中的氯離子滲透作用，導致鋼筋銹蝕，幾乎10幾年房子就壞了。

  當然也不是不可救藥，現代加固補強的措施可以做到哪里壞就修哪，只是對于高層建筑來說，如果主要受力構件大面積受損，修復費用太高，不如炸掉重來，這也就是影響房子壽命的主要因素了。

  那么，混凝土碳化是什么意思呢？

  大家知道鋼筋外面有一層混凝土，很薄大約20~25毫米（樓板要更薄些），當混凝土碳化反應（二氧化碳與氫氧化鈣作用）超過了這個保護層，鋼筋就要銹蝕了了，原理如下:

  水泥在水化過程中生成大量的氫氧化鈣，使混凝土空隙中充滿了飽和氫氧化鈣溶液，其堿性介質對鋼筋有良好的保護作用，使鋼筋表面生成難溶的Fe2O3和Fe3O4，稱為純化膜。碳化使混凝土堿度降低，當碳化超過混凝土的保護層時，在水與空氣存在的條件下，混凝土對鋼筋的保護作用就會減弱，鋼筋開始生銹。

  一般來說，混凝土碳化不會直接引起其性能的劣化，而且對于素混凝土，碳化還具有提高混凝土耐久性的效果；

  但對于鋼筋混凝土來說，碳化會使混凝土的堿度降低，同時增加混凝土孔溶液中氫離子的數量，導致鋼筋銹蝕。

  因此，這層混凝土保護層至關重要，越厚結構越耐久。

  所以，一個好的施工隊伍能很好的控制保護層厚度，不會讓誤差超過標準。但差的施工隊伍就難保了，可能保護層厚的厚，薄的薄，影響壽命。但是，從各種資料反應，由于施工隊伍差引起的保護層偏差往往是隨機分布的，即不會出現所有的柱子和梁板全都保護層偏小，因此，修補也容易，直接用環氧樹脂就搞定了。

  退一步說，即使保護層不夠，也沒大問題，這與海砂中的氯離子不同，那是另一種腐蝕介質。

  回到碳化速度中來，究竟空氣中的二氧化碳要多久能完成保護層的全碳化失去保護呢？

  各種資料的結論是不同的，有的說1萬多年，有的說幾千年，當然保守的也有說幾百年的，我們無從考證，我們只知道，自從水泥和混凝土發明至今，確實沒見過它們失去過壽命。

  3、建筑物的基礎壽命。

  據研究，混凝土基礎壽命將低于建筑本身壽命。這是因為基礎長期浸泡在水中，可能受到酸堿作用。

  雖然設計中，對天然基礎加強了保護層的厚度（很多地下室底板保護層厚度是5~10厘米），但這僅限于天然基礎受力的結構。問題是：高層建筑大都采用樁基礎。

  而樁基礎本身因施工原因，混凝土不如地上結構致密，更容易受到腐蝕。這里就不展開一一說了，因為樁基礎分很多種，文章結尾會直接講結論的。

  砼框架剪力墻高層住宅的平均壽命是300年以上，砼框架多層住宅的平均壽命是1000年以上，砼框架別墅的平均壽命是10000年以上。

  真的天長地久了。

  二、除了結構壽命，建筑本身還有那些壽命問題？

  挑主要的說吧。自己房子里的裝修都會換，就不提了。

  管道：15年~50年

  防水：10年~15年

  電梯：15年~20年

  外墻裝修：15年~20年

  這幾樣東西，需要特別提醒一下。基本上98年以后的房子主管道都沒有埋在砼里的了，因此維修容易，更換也容易。防水主要是屋面和外墻，大修的時候可以處理，施工質量只要不差到幾年就壞了，本體維修金基本上都夠。電梯可能是主要問題，好在現在電梯便宜很多了。

  目前住宅的這些維修問題，主要還不是工程質量問題，恰恰是，真的要更換的時候，業主們意見未必統一，不逼到家家漏水、全部電氣短路、出現電梯事故才知道要處理。事實上，如果小區內意見一致，每人湊個幾千塊，本體金不夠的問題就解決了。

  退一萬步說，把房子炸掉重建也不過每平米2000塊。

  說了這么多，不知道大家清楚了沒有。簡單的說結論吧。木結構的房子都能用幾百年，磚石結構的上千年的到處都是，而鋼筋混凝土結構的房子的壽命近乎無限。