全國樓市進入了上升通道，還是在危險的邊緣？放松限貸是政策“救市”，還是“糾偏”？在10月18日復旦大學房地產研究中心2014年學術年會上，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，目前中國房地產住房的供求關系進入了新階段，要全面地看待政府房地產新政策，與其說是“救市”，不如說是“糾偏”。

  消化庫存房需2年

  據統計，截至2014年一季度末，我國商品住宅待售面積為3億多平方米，而2013年創歷史新高的銷售面積是13億平方米；按照全國平均水平，要消化這些庫存“需要2年”。

  “對未來房地產市場保持謹慎、樂觀的態度。”秦虹表示，我國商品房供求關系進入了從總體偏緊到結構性過剩的新階段。但這一局面是階段性的，原因有二:一是全國新開工面積為歷史低位，二是全國商品房銷售面積居于歷史高位，2014年1－8月數據顯示，僅次于2013年同期水平。

  “大家都說今年銷售難、市場低迷，我個人不是特別贊同這一點，今年實際上全國賣了非常多的房子，今年全國的商品房銷售面積處于歷史第二高位。”秦虹說，今年的銷售總量僅僅低于2013年，高于除了2013年之外的所有年份，如果這樣，房企還活不下去，企業需要自己找原因了，不能怪市場。

  “央四條”并非救市

  對于9月30日央行和銀監會出臺的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱“央四條”)，秦虹認為，并不能簡單理解為救市，文件里有更多的政策優化、改革的趨向，這比救市的意義更重要。

  秦虹認為，對購買首套房的家庭利率打7折，對首次置業的家庭實現購房愿望有很好的幫助，屬于糾偏。“購買首套房家庭首付不能低于30％，我也很贊同。中國之所以不可能崩盤，是因為中國有幾乎全世界最高的首付，家庭的杠桿率是比較低的”，秦虹說，“保持不繼續擴大購房的杠桿，才有利于保護市場的風險不至于傳遞到金融系統而出現系統性風險。”

  秦虹表示，“央四條”是對過去行政性政策的糾偏，是政策的優化，回到了實事求是的層面。同時她也認為，這個政策還有優化的空間，也就是在對保障性住房和首套置業的家庭給予政策支持時，要更多的體現財政政策的取向，而不應該是僅僅靠商業銀行來提供低成本的貸款。所以，下一步建立政策性住房的金融體系很重要，商業銀行能否執行政策不應該成為政策是否真正起到作用的關鍵性因素。

  回歸個位數增長

  對未來房地產市場，秦虹表示，自己持謹慎、樂觀的態度，但市場必然回歸個位數增長的格局，

  她預測，未來房地產市場將會出現多重變化。首先是未來的房地產市場一定會告別高增長時代，回到個位數增長的格局，因為整個房地產市場與國民經濟發展是同步的，國民經濟增速下臺階，房地產增速也下臺階。在下降的同時，市場必然分化。分類調控成為政策的必然，各個城市以當地的市場情況，出臺當地的具體政策。

  其次是新房市場可能達到高點，未來的市場競爭將不斷加劇。秦虹認為，2013年賣房13億平方米可能是新房市場的高點，未來的需求即使仍然有增長，但由于二手房市場的增長可能會讓新房需求降低，未來新房市場銷售可能在高臺徘徊，進一步突破2013年的市場高點有很大的難點。

  三是趨勢性機會已經過去，結構性機會顯現，細分市場是必然。專業化能力更具競爭力更考驗開發企業。目前行業整合已經明顯加快了，今年上半年行業內企業的兼并總和數量比去年同期增長80％。