步入寒冬后的樓市，多了一分冷清，少了一絲躁動。

　　前兩天萬科老總郁亮說，“我們不預測天氣，預測天氣對農民沒有意義，把地種好是我們的唯一責任。”

　　看看，全國數一數二的龍頭房企，都開始把自己比喻成種地的農民了。

　　當“降價跑量”成了開發商們信奉的生存準則，當“只看不買”成了購房者的人生信條，2019年的樓市，在12月份略顯蕭條的氣氛下，迎來了“全劇終”。

　　不敢相信的是，在一片跌聲中，水泥居然賣斷貨了！

　　據報道，近一個月來，水泥市場價格大幅上漲，有的省份一天漲三次價，有的則因供應嚴重不足，多個工程項目處于半停工狀態。如河南的價格在半個月上漲了至少200元/噸，每噸最高甚至已達760元。

　　" 現在我們去水泥廠拉貨還得排隊。正常要排一天，早上去，晚上才能拉到一車。通常都得提前兩天訂貨，要不然送不到。" 安徽一家水泥經銷商抱怨道。

　　什么原因？

　　小廠關停，產能不足當然是一個重要因素，但是，房企急著趕工蓋房子的需求，也不容忽視。

　　比如，房屋施工面積的增長。

　　統計局數據顯示，1~10 月份，房地產開發企業房屋施工面積 854882 萬平方米，同比增長 9.0%，增速比 1~9 月份加快 0.3 個百分點。

　　這么多房子在施工，竣工交房的比例，又有多少？

　　有專家預計，假設今年維持去年11%的施工轉竣工比例（實際上大概率會高于去年），全年竣工面積同比增速將達到1.4%，而目前增速僅為-8.6%！

　　顯然，再不抓緊施工，就會拖累竣工，可能會出現大規模的延遲交房。

　　這并不是危言聳聽，眾所周知，2016年，是公認的“地王年”。

　　開發商搶地的錢，是哪來的？賣房子的回款。

　　在2016-2017年的樓市大漲階段，房企的高周轉策略很成功，賣掉了很多房子，這些賣房子得來的錢，他們并沒有用于施工，而是繼續拿地當地王，擴張規模。

　　但是，房子蓋的就算再慢，3年時間總足夠了吧？要不然，購房者會讓開發商“吃不了兜著走”。

　　因此，對房企而言，今年的12月份，就是“全劇終”的時刻。

　　有人說，水泥漲價就說開發商趕工，是不是有點草率。

　　還可以看發電量這個指標。

　　從8月份到現在，6大發電集團日均耗煤量增速持續上升，到了10月份，更是升至年內新高。

　　但是，真實的工業生產景氣度卻有點弱。

　　前3季度，工業增加值累計同比增速5.6%，較上半年（6%）明顯下降0.4個百分點。

　　也就是說，發電量指標顯示經濟很活躍，但制造業的景氣度實實在在的下降了。

　　這種“背離”很奇怪，如果大量工業企業沒有發電，那發電量的逆勢走高，只能用房地產加快施工來解釋。

　　要知道，6大發電集團日均耗煤量數據，是以集團下沿海電廠為統計對象。

　　為啥東南沿海的發電量高？因為7月以來，房企竣工增速持續回升，分區域來看，華南和華東地區全年竣工壓力較大。

　　華東、華南，尤其是長三角、珠三角這些地方，是2016年地王產生最多的區域，今年底，是交房的最后期限。

　　這下邏輯就很清晰了，樓市冒出來的3個“現象”，恰好能串在一起。

　　1.今年7月份，施工進度開始提升。2.幾乎同一時間，發電量增長。3.到了10月、11月，水泥開始漲價。

　　大部分人對這3個現象不太感冒，人們關心的是：這跟購房者又有什么關系？未來房價會怎么走？

　　第一，2016-2017年買房的朋友，收房要注意質量問題。

　　對購房者來說，千萬不要用“品牌”、“信譽”乃至道德層面，去衡量開發商的下限。

　　因為你不知道，那些使用高周轉策略的開發商，為了交工，能把一棟房子縮水多少，尤其是大量房子都附帶所謂“精裝修”的情況下。

　　我舉一個自己身邊的例子。

　　朋友在2016年買的毛坯房，算是省會城市的一個大開發商了，當時搶房氛圍正酣，今年交工后入住率還不錯，第一年就通了暖氣，熱力公司現場勘查后，直接在每個樓棟外都貼出一張告示，稱開發商所用的閥門、五金件、耗材全部都是非國標。

　　對急著交房的房企來說，換點劣質材料，只是冰山一角而已。

　　小區綠化率、綠地面積、規劃是否變更、商業改住宅、地下層漏水、說好的學區又變了，林林總總，不一而足，未來一個月，會在不少城市發生。

　　第二，未來的房價，全看開發商能不能扛過這一波“交房潮”。

　　上文說了，華東和華南，長三角和珠三角，是本輪交房壓力最大的地區。

　　從人口結構看，2018年東部區域人口大概占全國總人口的38.52%，中部區域的人口占了26.6%，西部區域的人口大概占了27.2%。

　　這些地方擁有全國最高的房價，今年前十個月，破產的400多家房企，也大部分出自這里，廣東數量最多，高達60家，占比15.87%，浙江、江蘇所占比例也都將近10%。

　　還有購房者的負債程度，浙江排名第一，高達76%，上海位居第二，杠桿率高達68%，廣東成為第三，達到了64%。

　　房價最高，負債最多，人口也最多，房企破產家數也最多。

　　簡單一句話：在東部，風險與機遇并存。

　　如果未來的“交房潮”能順利熬過去，回款能多一點，現金流不出問題，新老業主們能給面子，2020年，熱點城市的房價反彈的概率非常大。

　　因為2016-2017這一波高價地成功被消化掉了，開發商身輕如燕，一二線城市會出現短期的供需缺口。

　　不妨再看看專家的觀點。

　　近日，中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成發表演講稱，“很多人都會說，房價可能要下跌。恰恰相反，我擔心的是未來半年到一年以后，房價可能再一次上漲。

　　“為什么？因為我們現在控的是需求。而需求只能延緩。你不可能控了以后就不買房了。現在不買不等于以后不買。而供給如果繼續下降，一年以后房價很可能上漲。”

　　今年63歲的盛松成，確實敢說。

　　我覺得，供給短缺-房價反彈的邏輯，明年會不會重演，關鍵還是看房企能不能熬過這個冬天。

　　剛才假設的是房地產資金面不出問題，順利過渡。

　　不過，未來2-3個月的寒冬中，如果出現大面積的延遲交房，結果自然是南轅北轍。

　　遠郊盤、四環盤、新城區改善盤、小城市郊區盤、城鄉結合部的洋房別墅、一二線里堆積如山的商場商鋪，都會成為房價回落首先沖擊的目標。