過去的2018年，水泥行業實現利潤1546億元，同比增長1.1倍。在這靚麗的數據背后不容忽視的是，房地產端出現負增長，基建投資低于預期，水泥需求出現下滑現象。

　　房地產作為水泥消費三駕馬車之一，早已超過了傳統意義上的三分之一比例，并逐漸成為不少地方的水泥市場消費主力。可見，房地產的走勢將直接關系水泥需求的變化，進而影響水泥價格。2019年房地產將呈現如何形勢，牽動著水泥行業的關注。

　　在此背景下，由中國水泥網主辦的“2019中國水泥產業峰會暨TOP100頒獎典禮”隆重召開。中國指數研究院常務副院長黃瑜帶來《中國房地產市場趨勢&水泥行業發展機遇》的精彩演講，詳細解讀了2019年我國房地產發展態勢及對水泥行業的影響。

　　2019展望：新開工、投資中低速增長，需求略有回落

　　1.2019市場預判：收入、政策、貨幣、資金和城鎮人口為影響房地產市場的主要外部因素

　　2. 經濟下行壓力猶存，貨幣政策繼續穩健，保證流動性合理充裕

　　經濟現狀：2018年以來我國GDP逐季下滑，全年同比增速為6.6%，第四季度下滑至6.4%；2018年固定資產同比增長5.9%，基建投資觸底回升，制造業依舊是支撐；社會消費品零售總額累計增長9%，連續三個月回落，效果仍未顯現；出口同比增長9.9%，單月同比大幅下滑至-4.4%，中美貿易摩擦負面影響顯現。

　　2019年固定資產同比增速趨于穩定；消費在利好政策支持下回升；出口在貿易爭端負面影響繼續體現疊加全球經濟放緩雙重因素下繼續下行。

　　貨幣現狀：2018年12月M1同比增速為1.5%，為歷史次低點，M2同比增速為8.1%，小幅回升，但仍在低位區間。M1同比增速大幅下滑，說明流動性還未流向實體經濟，貨幣傳導機制依舊受阻。

　　2019年央行為保證流動性合理充裕，會加大資金投放力度，更加注重疏通貨幣傳導機制，M1、M2增速將有所回升，預計M2增速將回升至8.5%。

　　3.2019市場預判：市場規模逐步調整，價格穩字當頭，新開工、投資中低速增長

　　4. 需求：銷售面積將整體回落，三四線城市市場調整壓力較大

　　預計2019年一線城市低基數疊加供應改善影響，市場規模有望小幅回升。二線城市人才戰略取得明顯成效，省會聚集效應仍凸顯，規模分化中現小幅調整，但總量優勢仍然顯著。三四線城市受棚改體量及貨幣化安置比例下降影響，三四線市場量價下行壓力較大。

　　5. 供應：土儲充足而預期轉向，開工和投資增速將回落至中低位水平

　　2019年新開工：土儲高及短期庫存低對整體規模仍有支撐，但銷售預期轉變將影響開工增速回落至中低位水平。

　　投資：融資困境疊加市場不樂觀影響房企投資熱情，新開工仍將支撐投資保持增長。

　　6.歷史周期：平均時長在三年左右，與政策周期重合度高

　　歷史周期：2007年開始收緊：10次提準、6次加息；9月提二套首付比及貸款利率。2008年先緊后松：上半年5次提準，下半年5降息4降準，年底發布四萬億計劃。2009年先松又緊：5月促投資；下半年控房價、營業稅免征年限延至5年。2010年繼續收緊：6提準2加息，限貸，熱點城市啟動限購，整治囤地捂盤。2011年調控升級：6提準3加息，明顯提高二套購房門檻，限購向二三線擴圍。

　　2012年明緊暗松：地方政府小動作不斷，住建部強調堅持調控不放松，兩次降息降準。2013年溫和調控：新國五條，完善限購，穩房價，增供應，加強市場監管。2014年穩中有松：930房貸新政貸清不認房、放寬公積金貸款條件、降息。

　　2015年全面放松：營業稅免征年限降至兩年，大幅下調首付比，1降息4降準。2016年先松后緊：契稅等大幅優惠，支持前兩套購房需求；930后因城調控。2017年全面收緊：短期調控從嚴從緊，長效機制加快推進。2018年堅持不放松：堅定決心導致市場預期轉向。

　　7. 周期預判：因城施策下城市輪動，本輪周期將明顯延長，且波動幅度趨緩

　　不同于以往周期中“控熱”及“救市”之間的快速切換，本輪調控決心尤其堅決，不僅調控時長突出，調控力度也達史上最嚴。

　　相較于以往的全國層面政策“一刀切”，本輪因城施策特性凸顯；受城市發展階段差異及因城施策等多方面影響，各類城市市場周期輪動；周期輪動行情平滑了市場波動，使得波幅明顯放緩，各類城市間的周期輪動也使得市場上行期明顯延長。

　　基于對調控環境“穩”、“持續”及市場預期短期轉向判斷，2019年市場將維持底部震蕩，預計下半年周期觸底，屆時本輪周期時長將長達4年半，較以往明顯延長。
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政策趨勢：短期因城施策，長效機制穩步推進

　　1. 2016-2018政策調控全景圖

　　2016至2018年：120個地級以上城市（約444項政策）；69個縣市（約69項政策）。海南、河北從省級全面調控。

　　4-9月均為政策高峰。4月海南全域收緊。5月住建部約談地方、發文重申調控。6月西安、長沙、杭州、重慶開啟新一輪調控潮。七部委開展30城樓市亂象整治。8月住建部再次約談5城。9-11月加強市場監管，穩控樓市秩序，11月以來約束性政策銳減，12月以來極少部分城市調控政策出現微調。

　　2. 中央樓市調控總基調的變化：更加強調分類調控、因城施策，限購、限貸主體政策保持穩定，其余政策微調概率增大

　　2018上半年：兩會政府工作報告進一步強調“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，繼續實行差別化調控。

　　2018下半年：中央政治局會議強調“下決心解決好房地產市場問題……堅決遏制房價上漲”。同時，在面對內外經濟形勢壓力、房地產市場運行已相對可控的背景下，重大會議開始未提及樓市調控，更加強調“六穩”。

　　2019年調控走勢：更加強調落實地方政府主體責任，防止房市大起大落，部分政策微調概率增大。

　　3.2019兩會樓市調控方向：落實地方政府主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系

　　兩會基調：

　　今年兩會政府工作報告將房地產列入【深入推進新型城鎮化】章節中，不再單列，篇幅和強度大大弱化。內容方面，重點提及落實地方主體責任、保障性住房和棚改、房地產稅。兩會期間，住建部長回應政府工作報告未提“房住不炒”：將防止房市大起大落。

　　關于調控（政府工作報告）：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。

　　關于住房保障（政府工作報告）：繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。

　　關于房地產稅（政府工作報告）：健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。

　　住建部長回應政府工作報告未提“房住不炒”：2019將做好“五個堅持”，1、堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；2、堅持住房市場體系和住房保障體系；3、堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩低價、穩房價、穩預期責任落到實處；4、調結構、轉方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；5、保持政策連續性和穩定性，防止房市大起大落。

　　政策趨勢：

　　【調控】“堅持住房居住屬性”的主基調不變，堅持穩地價穩房價穩預期。同時更加強調落實地方政府主體責任，防止房市大起大落，預計在“一城一策”的調整下，各地樓市調控政策將出現更多結構性變化。

　　【供給】預期將更加注重住房供應的有效性，建立合理的梯度供應格局：住房市場體系下的租賃房、普通商品房和保障體系下的公租房、共有產權房將成為今年主要的住房供應類別。

　　【棚改】弱化棚改，不提具體目標。但結合以往數據來看，2018-2020三年1500萬套棚戶區改造的既定目標不會改變。政策調整將繼續聚焦“因地制宜推進棚改貨幣化安置” 。

　　【房地產稅】表述由去年的“穩妥推進”轉變為“穩步推進”，立法的基礎性條件已逐步具備，立法進程不斷加快。

　　4.整體政策邏輯：短期更加強調因城施策，中期結構調整，長期顯現長效性

　　5.2019年樓市調控如何因城施策，分類指導？

　　因城施策背景：受前期因城施策及城市發展階段差異等多方面影響，目前我國各線城市市場出現了周期輪動的現象。這導致各線城市之間，各城之間所面臨的需求環境差異較大。

　　因城施策基本特征：2019年政策將更加強調因城施策，因地制宜優化前期部分行政性調控方式 -- 松緊互現。

　　6.棚改政策：弱化具體目標，總體規模將逐漸回落，部分地區貨幣化安置仍會下調

　　2019年兩會政府報告表明，將繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。

　　從今年政府兩會的政策導向來看，2018-2020三年棚戶區改造的既定目標不會改變。未來2年進入攻堅收尾階段，棚改總體規模逐漸回落。棚改政策收緊將重點集中在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區。

　　三四線重點應防范棚改貨幣化比例下調后帶來的整體需求回調風險，特別是前期規模較大，后期回調明顯的地區（如河南、四川、山西等地）。

　　7.人才政策：近兩年已有數輪大規模的人才引進政策，考慮邊際遞減效應，預計此輪人才落戶寬松政策對樓市需求的提振作用較此前影響要弱

　　8.金融政策：流動性持續改善，央行強化逆周期調節力度，企業發債增加，房貸利率止增下調，后期認貸存調整空間

　　2019年兩會政府報告表示，?積極的財政政策要加力提效；穩健的貨幣政策要松緊適度。

　　9. 房地產稅：穩步推進，條件已具備，主要是時間點問題

　　2019年兩會政府報告指出，深化財稅金融體制改革。健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。

　　十三屆全國人大二次會議上，栗戰書強調，“2019年全國人大將落實制定房地產稅法”。按照人大常委會立法規劃，現在有關方面正在研究起草房地產稅法的草案，相關工作正在穩步推進。

　　與去年相比，“穩妥推進”轉變為“穩步推進”，房地產稅立法進程不斷加快。房地產稅法立法將完善地方稅體系，還將加速房地產市場長效機制的落地進程，對抑制投機型需求以及穩定全國房地產市場起到積極的作用。
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　　水泥市場：地產+基建，需求仍有支撐

　　1.市場需求與房地產市場銷售、新開工規模關聯性強

　　從水泥銷量、混凝土產量、商品房銷售面積及新開工面積年度走勢來看，四項指標具有明顯的趨同性。據測算，四項指標相關系數普遍在0.8以上，呈高度正相關。

　　2.房價指數與水泥價格指數同比走勢呈現較高趨同性

　　通過對比2011年以來百城價格指數和水泥價格指數發現，二者走勢呈現較高的趨同性。在嚴格的樓市調控政策作用下，百城住宅價格漲幅回落，水泥價格漲幅亦有所回落；隨后，樓市調控政策松綁，百城住宅價格和水泥價格同比均有所反彈。近幾年隨著水泥行業去產能的持續推進，2015-2016年間水泥價格調整時間延長，相對于房價走勢有所延遲；2017年以來，房地產調控政策保持連續性和穩定性，百城價格同比漲幅持續收窄，但水泥價格在環保停產、原材料上漲等因素的影響下延續上漲態勢，2018年4季度，水泥價格同比漲幅呈現收窄態勢。

　　3.房地產市場保持高位運行對水泥市場的支撐作用較大，經測算，2019年水泥需求總量將回升至23億噸左右

　　據模型測算，商品房銷售面積及新開工面積對水泥銷量的影響較為顯著。

　　2019年，全國房地產市場存調整壓力，但有城鎮化紅利支撐，整體降幅有限，預計商品房銷售規模將保持16億平方米左右，新開工將繼續擴容。

　　另外，考慮到在2018年新開工明顯擴容的背景下，同期竣工面積卻持續下降，而受2016年來銷售面積屢創新高影響，2019年將逐漸進入集中交房期，預計企業加快施工進度，對水泥的需求也將提高。

　　綜合模型及分析結果，預計2019年水泥需求量將回升，總量約23億噸，同比增長8%。

　　4.根據2019年數據測算，未來三年商品房市場對水泥的需求總量為18億噸左右，年均約6億噸

　　根據中指院預測，2019年新開工面積在21.9-22.3億平米之間，按照每平米0.2噸水泥測算，2019年商品房新開工面積帶來的水泥需求量將達到4.38-4.46億噸；另外，2018年底的商品房有效施工面積達68.8億平方米，對應的水泥需求量為13.8億噸；合計水泥需求18.1-18.2億噸，按三年建設周期來計算，年均約6億噸。

　　5. 另外，從基建投資的角度來說，2019年基建投資有望穩步提速，將拉動水泥需求量增加

　　2018年全國基建投資（不含電力等）同比增長3.8%，增速自10月首次提速以來，再次提升0.1個百分點。

　　受地方專項債發行資金到位以及政策導向等因素影響，2019年基建投資有望延續穩中有升態勢，進而拉動水泥行業需求增加。[Page]

　　聚焦主力地區，深耕城市群

　　1.重慶、鄭州、武漢等中西部熱點城市房地產市場體量大，商品房銷售面積較為突出

　　2. 重慶、成都、鄭州商品房新開工面積持續顯著領先于其他大中城市

　　3.昆明、菏澤、西安宅地成交體量突出；北京、蘇州、上海等地住宅用地成交面積、出讓金均位居前二十

　　4.都市圈成為中國城鎮化具體實踐形式，其中中心城市土地及開發規模持續集中，市場潛力巨大

　　2019年兩會政府報告指出，促進區域協調發展，提高新型城鎮化質量，堅持以中心城市引領城市群發展。……落實和完善促進東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展的改革創新舉措。京津冀協同發展重在疏解北京非首都功能，高標準建設雄安新區。落實粵港澳大灣區建設規劃，促進規則銜接，推動生產要素流動和人員往來便利化。將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，編制實施發展規劃綱要。長江經濟帶發展要堅持上中下游協同，加強生態保護修復和綜合交通運輸體系建設，打造高質量發展經濟帶。

　　隨著新型城鎮化建設加快，以京津冀、長三角、粵港澳為代表城市群將在區域空間布局、產業集聚與協同、資金與人才資源匯聚方面形成“化學效應”，促進區域經濟高質量發展。

　　未來， 國家中心城市作為城市群的核心，將在制度創新、基礎配套建設、科創平臺、產業、技術、人才資源等方面享受更多紅利，將更容易在激烈城市競爭中脫穎而出。

　　5. 占國土面積11%的五大城市群GDP總量占全國55%，商品房銷售面積占比47%，是我國經濟增長的重要引擎和房地產的主戰場

　　從2017年數據來看，長三角GDP規模最突出，達16.5萬億，顯著高于其他城市群，是目前我國最發達的地區；珠三角、長三角人均效益最高，人均GDP超10萬元；長三角、京津冀、長江中游匯聚著更多人口，常住人口規模均超過1億人；長三角房地產市場規模最大，房地產開發投資額超過2萬億，商品房銷售面積超2.5億平米，長江中游、成渝商品房銷售面積2017也分別達到1.8和1.7億平米。

　　6. 中國都市圈格局：以經濟總量居前城市為核心，我國未來都市圈格局已基本明確，但目前發展成熟度差距較大；長三角與珠三角都市圈發展相對成熟且連片發展，城市群形態顯現，京津冀地區基于北京首都功能疏解，城市群正加速形成

　　下表中都市圈范圍的確定主要以國家規劃為準，而對于武漢、成都等欠成熟都市圈主要選取核心城市及其周邊緊鄰城市。此外，上海及北京都市圈是指核心城市及其周邊100公里范圍內縣市，表中上海及北京都市圈數據僅為兩大核心城市數據。

　　7. 總結

　　整體來看，隨著我國城鎮化進程的持續推進、國家產業轉移政策的不斷落實以及國家級戰略規劃的實施，我國人口、產業等資源將加速向主流城市流動，房地產市場仍具有較好的發展前景，但不同地區的市場表現將繼續分化。對于水泥行業來說，未來聚焦房地產發展的主力地區顯得至關重要。

　　重慶、鄭州、武漢等商品房成交規模前20地區，總銷售規模、新開工面積和近幾年土地成交面積均占全國總量的三成左右，未來市場容量將繼續保持在較高水平，對水泥的需求總量也將保持在高位；

　　京津冀、長三角、珠三角等五大城市群為未來房地產市場發展的主戰場，商品房銷售面積占全國的比重接近50%，核心城市的地位更加凸顯，城市群內部中小城市亦存在較大發展機遇，值得關注。