萬科：住宅產業化發展應政策標準先行
由住建部牽頭制定的“住宅產業化行動方案”目前已經形成框架。據透露，到2015年，將在全國培育20個左右試點，其中，東部地區發展10個左右，中西部各發展5個。其實，當前一些有遠見的企業已經開始嘗試住宅產業化，比如萬科、遠大等等，這些企業正在引領整個房地產開發模式變革。
日前，萬科企業股份有限公司執行副總裁毛大慶就推進住宅產業化發表了自己的看法，他認為，我國住宅產業化面臨三個主要問題。
第一個問題關于成本。住宅產業化的成本要高于傳統建筑方式，目前PC外墻成本增量大約是380元/平方米的水平。從日本的經驗看，這個差距可能會隨應用規模的擴大而略有縮小，但不會消失。
第二個問題關于標準。如目前關于住宅產業化缺少統一的技術規范和認證體系，給后期配套政策落實帶來困難。有些部分雖有標準，但不統一，如裝修部件標準，有關的投訴糾紛頻繁出現。
對于如何解決以上問題，毛大慶給出了政策建議:
1.中央要出臺政策推進住宅產業化。目前沈陽、北京、上海、深圳等城市已出臺了一些措施，鼓勵住宅產業化發展，但僅憑地方之力難以推動這項工作。一是，住宅產業化實現規模效應需要有輻射半徑，單一城市無法滿足需要。二是，環境改善效應需要大范圍區域配合才能體現。某些城市對此認識不足。三是，有些政策地方難以協調，如標準、稅收等。
2.用地規劃方面。參考香港經驗及北京、上海市已出臺政策，對立項的產業化住宅項目，給予3%－5%的容積率面積獎勵。此舉大約能夠彌補成本增量的20%－40%。
3.稅費及財政補貼方面。一是，建議對住宅產業化工廠，考慮有些小企業不能提供增值稅進項發票，建議適用較低的增值稅稅率，如11%；在計算土地增值稅時，適當提高房地產開發成本加計扣除比例；二是，建議擴大綠色建筑財政補貼范圍，參考上海市已出臺政策，對裝配率達到15%以上的項目給予財政補貼每平方米60元，對裝配率達到25%以上的項目給予財政補貼每平方米100元，大約能彌補成本增量的15%－20%。
4.住宅建設及管理方面。由于住宅產業化改變建筑投資支出節奏，大幅增加前期投入，建議辦理《商品房預售許可證》時可適度降低工程進度要求。在已實施預售監管的城市針對此類項目可免予監管或簡化監管要求。在進行宏觀調控時，注意避免誤傷。如因實施全裝修、產業化和綠色技術導致的成本增加，建議從房價上漲考核中剔除出去。
5.住宅設計建筑標準方面。標準制定對推廣住宅產業化至關重要。在統一標準出臺前，為便于立項、規劃、審批、驗收及審計各環節的認定和操作，建議先確定以下幾項指標為產業化住宅項目的認定標準，包括PC率、全裝修和裝配式內隔墻的應用。
編輯：王欣欣
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