大約在1993年到1994年間，在住宅科研設計領域中率先提出了“中國住宅產業化”這一概念。其背景是繼1992年聯合國環境與發展大會之后，中國發布了《中國21世紀議程》，其中構思了住宅產業的雛形。期間，房地產經歷了改革開放后第一輪大發展中出現的“炒地皮”等現象，隨之而來的是房地產政策的宏觀調整期。這時提出以“科技是第一生產力”為指導的住宅產業化概念是很超前的。

　　十年來，中國的住宅建設突飛猛進地發展，在過去的六年中可謂供銷兩旺，房地產投資的復合增長率達到21.3%，2003年增幅為30%；銷售金額的復合增長率為21.4%，2003年達到33.8%。2004年一季度房地產投資增長率直奔35%，這引起了中央政府對于投資過熱問題的急切關注，預計再一次的宏觀調控已經是在所難免。這時，需要清醒地認識到，繼續靠投資拉動這種外延式發展已經風光不再，一大批開發企業將因為資金斷鏈而被淘汰出局，代之而來的是靠提高生產率而產生企業效益，進而提高經濟增長的質量。在這生死攸關的時刻，住宅產業化是一劑良藥，當前正是企業抓緊練內功的大好時機，住宅產業化將又一次為業界矚目。

　　“住宅產業”一詞，其實在日本早就在用，但在中國卻經歷了難產的過程。當時在行業中已有建筑業和房地產業，似乎沒有必要在單獨提出“住宅產業”。由于得不到認可，轉而提出了“住宅產業現代化”、“住宅科技產業化”等等。最后終于在1994年國家“九.五”科技計劃“國家2000年城鄉小康型住宅科技產業示范工程”中系統化地制定了中國住宅產業化科技工作的框架，從而使住宅產業化在科技和示范工程的層面上得以確定和實施。之后，又經歷了整整四年，于1998年國務院辦公廳轉發了建設部等部委《關于推進住宅產業現代化，提高住宅質量的若干意見》（即72號文件），至此，“住宅產業化”才正式在國務院文件中出現。

　　回顧這十年的歷程，有如下問題值得思考。

　　科技與住宅產業化

　　住宅產業化也就是中央提出的新型工業化在住宅領域中的體現，說到底就是將目前住宅產業這種以勞動力密集、資本密集型的外延式增長轉變成技術密集的內涵式增長。轉變增長方式首要推動力是科技進步，也就是靠“科技是第一生產力”來推動。十年來我國的住宅產業化在科技領域已經取得了長足的進步，但從科技進步走向產業化一般要經過以下幾個步驟：研究開發-試點示范-標準制定-推廣應用-產業化。

　　1、研究開發

　　我國對于住宅產業方面的研究從來就很重視，可以追述到文革之后的第一次科技春天時期。當時，在結構形成方面有如“南斯拉夫系統”等試點，尤其是改革開放之后又有大進展，如大板、大模板、砌塊、框架輕板等等系統已付諸使用。近期對于新型結構的研究開發，如鋼結構、混凝土免拆模系統等也很活躍，在住宅部品方面，開發的門類和品種也基本齊全。

　　但是，只有單項技術和部品的開發是不能成氣候的，只有從單項技術到系統技術集成，從單項產品的開發走向住宅部品的系統集成才能實現住宅產業化，目前距離這一步還有相當的距離。

　　2、試點示范

　　有關住宅方面的試點示范自上世紀80年中期開始，直至現在就一直都很活躍。

　　年代中期有實驗住宅小區；90年代初期開始的有以住宅質量為主的“建設部城市住宅小區試點”；有在1994年開始的，以住宅科技進步及產業化為主的國家“九.五”科技攻關項目“2000年國家城鄉小康住宅科技產業示范工程”；有在1998年開始的以經濟適用房為主體推動住宅產業化的“國家康居示范工程”；有“商品住宅性能認定”等。以上的各項工作是在中央政府部門的直接組織下進行的，對我國的住宅建設起到了具有歷史意義的推動作用。

　　但是，隨著住宅商品化程度的提高，市場的多層次、多樣化的需求日益顯現，在上一個世紀所設定的綜合性指標，已經不能滿足迅速提升的企業和市場要求，難以起到先導作用。更加有針對性的、專業化的示范、試點工程例如“綠色生態住宅”、“健康住宅”、“數字化社區”、“建筑節能示范工程”等已陸續出現。今年，為適應我國新城鎮發展的要求，由科技部牽頭的中美政府間合作項目“中美可持續發展新城鎮示范項目”已經啟動，并首批完成了北京、濟南、溫嶺等項目的規劃方案。今后，還會有更多樣化的示范工程出現，總之，示范工程應當與時俱進。

　　3、標準制定

　　十年來，政府對于住宅產業方面的標準指導一直都十分重視，并投入了大量的人力和資金。1995年在國家小康住宅科技產業工程中制定了“國家小康住宅規劃設計導則”，這份文件對九十年代中國住宅的發展起到了重要的指導作用。在此之后，就“商品住宅性能認定”、“國家康居示范工程”、“住宅建筑節能”、“智能化住宅小區”、“鋼結構住宅”、“木結構住宅”等相繼制定了指導性的標準。

　　進去新世紀之后，在國家可持續發展的戰略指導下，由全國工商聯住宅產業商會、清華大學、中國建筑科學研究院、建設部科技發展促進中心等單位編寫的《中國生態住宅技術評估手冊》自2001年第一次出版后，已經三易其稿。在SARS之后針對居住健康和安全問題進行補充和修訂，2003年出版發行了第三版，在業界得到了廣泛的認可和應用。目前按照上述評估體系進行規劃設計和評估的住宅小區已有二十余個。

　　應當說在住宅產業的標準制定方面我們不但不落后，而且和國際保持接軌?！暗脴藴收叩锰煜隆?。今后一定要充分重視標準的制定，標準要適當超前，以便給發展留下余地。

　　市場與住宅產業化

　　1999年，筆者曾提出住宅產業發展滯后的因素是：一個“落后”、四個“跟不上”。一個“落后”是指住宅產業的改革與發展落后于住房制度改革；四個“跟不上”是指規劃設計跟不上不斷更新的房地產開發的要求；標準規范的制定跟不上規劃設計的要求；技術開發與推廣跟不上住宅建設的要求；住宅部品生產跟不上住宅建筑體系集成的要求。目前有些方面已有很大的改觀，但仍存在較大的問題。

　　應當認識到，住宅產業化的主體不是政府，而是市場。住宅產業化是一個市場化、商品化的過程，只有形成了一定的市場需求，有了市場的驅動力才可能推動產業化。換句話來說，就是要有人來買“住宅產業化”這張單。當前我國的情況如下：

　　1、房地產開發商和消費者還糾纏于概念、戶型、環境、健康等方面，供需之間沒有形成住宅產業化所需要的市場土壤。

　　2、生產力水平決定了我國住宅的生產方式?，F階段，大量農民進城務工，建筑業吸引了大量廉價勞動力，成為勞動密集型產業，勞動生產率是發達國家的1/10，基本上屬于粗放型產業。而發達國家的住宅產業則是以工業化方式生產的技術密集型產業，在技術標準、技術體系、技術集成方面已成體系，住宅產品的生產已經配套，并形成了基于市場需要的、聯系上下游的供應體系。

　　3、當前，企業在成本核算和市場需求方面都沒有要求工業化生產的利益驅動，這成為困擾著我國實現住宅產業化的最大阻力，而在國外，建筑業是技術密集型產業，一個建筑工人一天工作7小時，一小時十幾美元，這就要求住宅必須實現工業化才能產生經濟效益。

　　4、我國對工業化住宅的生產線投入很少，盡管我國目前擁有住宅產業化需要的設計能力和建造術，卻沒有房屋配件生產線，仍是“無米之炊”，所需配件基本依賴進口，成本很高，反而悖離了住宅產業化提高生產效率、創造規模效益的初衷。

　　但是，2004年中國住宅產業化將蹣跚起步。低密度住宅市場已出現住宅產業化的苗頭，這些以木結構和鋼結構為代表的房屋，都屬于高端住宅，盡管市場份額一時還比較小，但總量卻很可觀，因此發達國家十分關注中國的低密度住宅市場。正像我國的彩電、汽車、手機業一樣，有一個從全靠引進技術逐步到國產化的過程，工業化住宅也必定會從現在的高價位往下走，最終會成為普通百姓都能買得起、喜歡用的一種商品。

　　總之，要發展住宅產業化，標準化是準繩，科技進步是動力，通用化是前提，工業化生產是基礎，提高住宅質量和勞動生產率是目的。全過程的住宅產業化正如遠航一樣需要時間來實現的。我國的住宅產業化已經站到了市場化的起點上，但這將是一個漫長的漸進的歷史過程，與我國的工業化、城鎮化進程緊密相連。

　　資本與住宅產業化

　　住宅產業化的發展需要多個平臺的組合，如政策的平臺、技術標準的平臺和需求的平臺。前二者己基本具備，需求平臺也正在逐步形成。但還需要一個資本平臺。缺少這個平臺，住宅產業化也是搞不起來的。我國的金融體系改革落后于房改，隨著房改推動力的逐漸弱化，原有的住宅金融體制的弊端已經凸顯，去年央行121號文件的出臺就是最有說服力的證明。住房金融體制改革己經勢在必行。隨著金融體制的改革，“資本行使否決權”，迫使企業不得不向工業化生產轉變。理由如下：

　　1、資本和時間呈動態關系。資本流動的越快，投資回報越高，如投入一億資金蓋房，傳統方式建造需一年完成，用工業化生產，現場施工的部分盡量減少，工廠化生產的部分盡量增加，在半年內就可建成。建得快，銷得快，效益就會明顯提髙，一年就可投兩個項目，一億投資就變成了兩億，所產生的效益遠比勞動密集型運作高得多。這就是資本平臺的作用。

　　2、產品的竟爭最終是質量的競爭。住宅是一種最終產品，也不例外。住宅產業化不僅提高建造速度，更重要的是通過標準化系列控制住宅的建造過程，進而保證質量。

　　3、房地產開發企業重整的時代已經來臨自2002年以來，業內就開始討論房地產開發的“香港模式”和“美國模式”問題，其實質就是目前的全能型（全過程）開發模式是否能長久？筆者的觀點如下：

　　·開發商并非“全能”

　　中國房地產開發商誕生于計劃經濟體制下，有較強烈的計劃經濟色彩，因此開發商承擔從資金投入、土地、拆遷、規劃設計、施工驗收、銷售等全過程責任。但是，只有手工業作坊式的小農經濟才實行全過程的自給自足式運行。任何一種產業，專業化的程度越高，產業鏈上的單元愈細分愈有利于整合資源和組織社會化大生產。產業鏈上的每個環節的效益提高了，整體效益才能提高。這就是產業結構調整、優化的過程。在世界經濟走向一體化的今天尤為重要。

　　·開發商（Developer）:負責資本運作、土地及前期工作等，屬于第三產業。

　　·建造商（Builder）:負責從規劃設計、建筑材料、施工建造直到竣工完成，屬于第二產業。

　　例如美國的住房建造者協會（NAHB）包括建筑、建材、設備、供配商等，有超過20萬家會員，建造的房屋占全美國的85%。

　　1）“開發商”和“建造商”應當各司其職：各司其職后無疑會提高效率和質量，降低風險，增加效益。在性價比方面，開發商應負責“價”，建造商應負責“性”，二者優化組合就全盤成功。

　　2）管理體制應當革新：政府出臺的各項法律、法規都是針對開發商的，風險造就了中國特色的開發商，應當針對產業鏈上的不同角色出臺相關的政策。

　　產業重整的過程將伴隨著企業的并購，結果必將導致有中國特色的“Home Builder”出現，它們將承擔起中國住宅產業化的重任。只有到了這個階段，住宅產業化才有了主體，才能真正實現住宅產業化。

　　總之，正如美國一位資深的住宅產業界人士所說：“資本使用受時間的約束，時間受工藝改進的約束，工藝改進受工藝穩定性的約束，工藝穩定性受工藝量化的約束。”

　　住宅產業化與國際化

　　在中國進去WTO以后，房地產界一直關注今后受其影響的問題。當時的判斷是WTO影響不大，因為房地產的地域性很強。但是，幾年之后，情況卻發生了不小的變化，以技術密集和資本密集為特點的外國資本已經重兵壓境，同時，具有實力的內資企業也瞄準國外市場，例如：上海上實置業就躍躍欲試到彼得格勒大顯身手。在與國際接軌的過程中有些問題值得注意：

　　1、海外資本進入將推動我國住宅產業化的進程。海外資本進入中國的途徑首先考慮到房屋的質量保證和資本的回收速度。因此，首先瞄準的是住宅產業化程度高的項目，從而必須使中國建造新房屋的工藝、步驟和商業慣例正規化，以減少在中國資本市場投資的預知風險和實際風險。

　　2、金融評估手段的國際化。采用投資可行性研究使投資主體了解項目各環節透明度的完整性、期望值的可設定性等，因此，國內外必須采用一致的金融評估工具，以期采用互相聽得懂的語言，達到預期的效果。

　　中國住宅產業經過了十年的磨礪，現在正站在新的起跑線上，未來十年的發展將是不可估量的輝煌。