去年以來，房地產行業加速下行。每一輪房地產行業下行周期，都比上一輪下行周期來的更猛、波及面更大。這一次的影響將是深遠的。伴隨著房地產投資、新開工項目數量的回落，水泥需求受影響在意料之中，影響幅度之大卻在意料之外。是什么原因使得影響幅度如此之大？下一個能夠平衡房地產端水泥需求萎縮的“希望”是什么？

2000年以來房地產下行周期：一次比一次猛烈

本文以國家統計局發布的國房景氣指數為基礎來進行周期的劃分。2000年以來，我國房地產市場經歷了四輪下行周期，本輪房地產景氣下行周期始于2021年12月。2021年下半年以來，房地產銷售盡管有所趨冷，但總體保持偏穩運行，2021年12月以后市場下行速度加快。

對比水泥行業需求、利潤數據，每一輪房地產行業下行期，對水泥行業的經營效益均產生了明顯的沖擊，而且一次比一次更大。第一輪僅經歷了不到一年的時間就出現了明顯反彈；第二輪、第三輪和第四輪行業利潤的降幅一次比一次猛烈，所需要經歷的時間也一次比一次要長。

表：2000年以來，四輪房地產下行周期

數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）

房地產市場仍尚待企穩

當前，房地產市場主要問題是流動性問題而非缺需求。房住不炒已將炒房客拒之門外，上一批剛需購房者又尚在高杠桿的“包袱中”，而新的計劃入局者由于不穩定的個人經濟預期、居高不下的房價而躊躇不前，況且新的剛需購房人群數量也正在快速減少。房價與收入（及收入預期）不匹配、改善者的短期動力不足，其中部分剛需人群轉向房價與收入更匹配、生活水平尚可的三、四線城市，一、二線城市雖然逐步調整限購、信貸政策，但仍有待企穩。2023年一季度，居民人均可支配收入增長3%，明顯低于房貸利率水平，利率水平仍有下行空間。

圖1：2023年一季度居民人均可支配收入增長3%

數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）

房地產市場仍是支柱產業

房地產行業的下行不僅影響了地產端的水泥需求，也對相關配套市政項目的水泥需求產生了影響，三年疫情加大了兩者影響的相關性，造成了對水泥需求影響的放大。1月至5月，城投債共發行26719億元，同比增長24%。由于土地出讓收入繼續減少（財政部數據顯示，1-5月國有土地使用權出讓收入14893億元，同比下降20%），政府支出有增無減，今年城投債雖然增長，但其中借新債還舊債也明顯增多。由于資金問題，市政項目的開工及施工進度受到影響，進而影響水泥需求。

國家層面明確表示，房地產市場仍然是支柱產業。筆者認為，房地產端的水泥需求無可替代，下一個希望依舊會是“房地產”。

（1）房地產終會見底 品質住房需求有望打開新空間

1-5月，商品房銷售面積同比下滑0.9%，降幅已較去年同期大幅縮窄，而竣工面積則出現大幅反彈19.6%。房地產市場“竣工底”已經兌現，而“銷售底”離真正見底出現轉正或許為時仍早，房地產市場的復蘇是個分階段緩慢的過程，而“開工底”將更晚一些。當前，“保交樓”依然是房地產政策的主線，而非所謂采取刺激政策“救樓市”以提振內需。從企業端看，近期部分房企也繼續強調后期經營圍繞“保交樓”。“保交樓”當前仍存在著難點和堵點，政策力度仍有待進一步加大。

圖2：2023年1-5月，地產銷售面積及新開工面積依然維持負增長

數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）

然而，“銷售底”、“開工底”終會來臨，房地產終會全面見底（或在明年上半年）。見底后，筆者認為，房地產市場，將進入一個更平穩、更健康的階段，繼續承擔水泥需求結構中的關鍵角色。

近日，住建部部長強調“探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”目前，我們房屋質量問題突出，尤其是期房銷售大幅增加了售后維權問題，房屋維修成本明顯增加。同時，隨著房齡的增加，住房安全隱患增多，居民住房品質亟待提升，房屋養老金制度的探索有利于重新思考下一代住房標準。不過，資金問題依然是一個難以解決的問題，尤其是房子到齡后的拆遷問題也涉及龐大的資金規模。國內需要建立相應的機制來解決這部分問題，從而推動我國居民住房向更高品質邁進。在此過程中，品質住房需求有望打開新空間，相應的配套市政項目同樣面臨著品質提升的要求。

（2）基建狂魔“露疲態”

高速公路、高速鐵路等傳統大型基建項目的空間未來將逐漸變的有限，或加速拖累大基建端的水泥需求。一方面，大基建項目經營的效益并不樂觀，鐵路、公路項目需要經營維護成本，同時還有相應的財務成本，而對應的收益卻難以實現盈虧平衡。以公路為例，我國收費公路全行業自2015年以來已經連續多年存在收支缺口且缺口正不斷擴大。2021年度，全國收費公路車輛通行費總收入6630.5億元，支出總額卻達12909.3億元，負債更是十分驚人。經營問題將制約后續基建的力度。另一方面，適度超前的基礎設施建設投資將提前透支后續需求，加之如農村公路等部分基建項目規模的減少，對2025年以后將產生重要影響。其中，部分地區的時間點已經提前到來。