“總的來說，房地產長期都是中國經濟的支柱產業，大家短期內要保持樂觀。但同時要做好房地產規模會收縮的心理準備。”3月15日上午，由中國水泥網主辦的“2023中國水泥產業峰會”順利召開。易居·克而瑞信息集團副總經理楊科偉為峰會帶來以《當前房地產業形勢對水泥行業影響》為主題的精彩報告。

楊科偉表示今年房地產行業銷售規模樂觀止跌，弱復蘇、周轉放緩仍是主旋律。他預計一季度有望局部小陽春，下半年有望整體復蘇，全年保持前低后高的發展趨勢。未來，城市化建設步伐放緩，房地產行業將進入大周期下行通道和五輪小周期新低。

易居·克而瑞信息集團副總經理楊科偉

以下是報告全文：

當前：銷售局部回暖，筑底在望

一．兩會：《政府工作報告》堅持房住不炒，重心是防風險、促需求

過去工作回顧：

過去一年：相關部門出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓穩民生工作。

過去五年：①多年累計改造棚戶區住房4200多萬套，上億人出棚進樓、實現安居。

②持續推進以人為核心的新型城鎮化。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。改造城鎮老舊小區16.7萬個，惠及2900多萬家庭。

③在看到發展成就的同時，我們也清醒認識到，當前發展面臨諸多困難挑戰。房地產市場風險隱患較多，一些中小金融機構風險暴露……

今年工作建議：有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

另外，《政府工作報告》工作建議中并未提到“房住不炒”，但并不表示這一定位發生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循，會一以貫之地堅持。

并且，《政府工作報告》主旨與《求是》雜志的總書記刊文一脈相承。首先重點強調化解房地產業風險。保優質市場主體等，守牢不發生系統性風險的底線。其次，因城施策精準對癥，著力擴大有效需求。中長期來看，堅守“房住不炒”定位，向新發展模式轉型。

二.兩會：部長對行業企穩回升充滿信心，強調精準拆彈化風險

住建部部長倪虹表示，要基于三方面原因對房地產市場企穩回升充滿信心：①供需回穩，復工率、看房量、成交量回升；②預期改善，銷售轉正、房價走穩、融資改善；③政策落實，支持首套、二套的政策出臺并落地見效。

企穩回升的四個原則：①堅守“房住不炒”定位；②大力支持剛需和改善需求；③防止市場大起大落；④促進行業高質量發展。

2023住建工作要在三方面下功夫：

穩支柱：穩住建筑、房地產兩大支柱產業。房地產一是堅持因城施策，二是增加保障性租賃住房供給和長租房建設。

防風險：抓兩頭帶中間，精準拆彈方式來化解風險。一頭抓優質房企，一視同仁支持優質國企民企，一頭抓出險房企，幫助自救同時嚴格依法依規處置。

惠民生：讓人民群眾住上更好的房子。

國務院發展研究中心原黨組書記馬建堂表示，一要鞏固房地產市場出現的好勢頭：居民消費中，住房及相關消費占比很高。要繼續實施中央已經出臺的穩房地產市場的舉措，多種方式緩解房地產開發企業的流動資金困難，鼓勵剛性和改善性住房消費需求。總之一定要把房地產市場穩住。

二要把老百姓的收入穩住：要穩住低收入群體、困難群體的收入，沒有收入就沒有消費，恢復和擴大消費，首先要恢復和增加收入，特別是居民可支配收入。

三要鼓勵生育，把人口總量穩住：增加育齡婦女、孕產婦、嬰幼兒的消費需求。

三．政策展望：全面退出限制性政策，多管齊下化解企業風險

一是行政手段全面退出、經濟扶持同步跟進

全面放松四限：三四線取消限購、一二線局部松綁，取消認房認貸、下調首付比例，豪宅限價放開，全面取消限售。

實行財稅刺激：減免契稅、增值稅等房地產交易稅費，發放購房補貼，特別是對二孩、三孩家庭及各類人才，按揭利息抵扣個人所得稅。

二是短期內降準降息必要性下降，但結構性支持尤可期

近期降準降息可能性下降；貨幣政策逐漸由寬松向中性回歸，短期內全面降準降息可能性、必要性不大。

結構性工具繼續發力：保交樓任務依然兼具，保交樓貸款等結構性工具有望繼續發力。

差別化住房信貸支持延續：房貸利率下限動態調整機制等差別化住房信貸支持政策短期內不會退出。

三是多管齊下助企紓困

加強銷售回款，優化資金監管；市場恢復，銷售回款保障才是根本，新、老項目預售資金監管尺度劃分更細。

因企施策，拉長去杠桿進程：對凈資產的房企支持加快資產處置等，降低其利息成本，對于資不抵債的房企促進其債務重組落實。

政策支持、補貼力度仍要加大：實際支持力度也加大，降息、貼息等，越弱的損失越大，平衡各債權方的利益。

四．2月新房成交同環比皆漲約50%、較去年3月增10%，前2月同比增2%，較21年降42%

五．新房供應節奏和力度顯著弱于需求復蘇，前2月同比降26%，較去年3月降54%

六．一線受供應約束下降但溫度維持，杭州倍增、天津南寧惠州突出

七．二手住宅成交環增64%，前2月累計增32%，幾近20個月以來高點

八．二手住房預期分歧大，市場回暖后掛牌量亦大幅增加，后續持續性待觀察

九．前2月土地成交規模處歷史低位，溢價率低位、流拍率高位，尚未回暖

十．2月百強房企銷售同環比分別增15%和29%,前2月累計同比仍降12%

央國企及部分優質民企發展韌性強，保利、中海、華潤、招商、建發等央國企業績同比表現突出，2023年房企格局繼續分化。

1-2月，僅TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%，超4成百強房企累計業績同比增長，累計業績同比增幅大于30%的企業數量達到27家。

十一．前2月僅20家百強房企拿地，國央企領頭、民企弱復蘇

拿地企業仍是頭部國央企、優質區域型民企。越秀、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，民企呈弱復蘇，除新城、建業等去年幾乎未拿地企業開始參拍，偉星、中天美好等區域型民企表現強勢，投資聚焦核心城市。

展望：近憂遠謀，沐光而行

一．穩支柱、防風險、促需求，房地產業長期都是中國經濟支柱產業

一方面政策底已到，市場期望更有力政策；另一方面信心仍在下行，如果經濟復蘇加速，信心底也將更快出現；此外多數城市市場底已出現，少數熱點城市也在筑底過程中。

二．短期消除“房價下跌、收入不穩、安全交房”三大焦慮的周期較長

三．土地投資規模回到12年前，影響新開工、新房供應和成交總量

四．81%新增拿地集中供地的22城,水泥需求須聚焦長三角和省會城市

2022年百強投資形成了以“22城+長三角”為主的固定格局，百強投資額中有81%集中于22個核心城市；一線城市占35%，二線城市占比為50%，三四線城市占15%，占比大幅收縮15個百分點；長三角連續2年房企投資占比均超過40%。

五．12家有能力正常開發的重點房企新增拿地城市可以持續關注

六．七成房企交付缺口較大，2023年加快竣工、增加交付仍將持續

TOP50房企中，近七成預計全年交付比（2022年全年預估交付面積/2020年全口徑銷售面積）不足1.0。

統計發現，2022年TOP50房企中公布上半年交付數據的房企有44家，其中68%的房企交付比處于1.0以下,意味著這些房企今年下半年面臨較為嚴峻的交付任務。同時，近三成房企交付比不足0.5，交付壓力巨大。

部分房企交付比較低的同時，交付缺口較大，交付壓力凸顯。

譬如，中國恒大2022年上半年交付面積1561萬平方米，預估全年交付量約5463.5萬平方米，對比2020年的預售面積，交付缺口近2389萬平方米。

此外，旭輝集團、龍光集團、奧園集團、佳兆業等房企在交付比低于0.5的同時，均存在700萬平方米以上的交付缺口。部分房企如綠城、濱江、招商、華發等交付量充足，交付比大于1.2，如期甚至超額完成交付任務。

七．2023年行業銷售規模樂觀止跌，弱復蘇、周轉放緩仍是主旋律

一季度有望局部小陽春，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州10個城市率先筑底回升，下半年有望整體復蘇，全年前低后高、規模保持。

預計2023年商品房銷售面積同比下降0-5%，銷售金額同比下降0-8%；土地購置面積仍將處于歷史低位，料全年同比下降2%-5%；預計2023年全年房屋新開工面積同比下降20%-25%；預計2023年完成房屋竣工面積同比漲10%-15%。

八．城市化放緩，行業開始進入大周期右側通道，五輪小周期新低

九．未來十年，全行業住房增量需求仍將達100億平方米左右

十．形成北上廣深成渝等七市/四大區域增長極，規模聚焦20城

十一．住房增量：未來改善需求成為行業主力增長空間

十二．存量更新：全國住房近400億方，建成+在建+待建人均達50㎡左右

十三．保障性租賃：“租售并舉”基本住房制度，“十四五”供給井噴

（1）25個城市“十四五“保障性租賃住房供應計劃545萬套（以套均80計算約4億平方米），占這些城市預計商品住宅供應套數的57%。

（2）已公布供應計劃的城市基本可以代表要大力發展租賃住房的城市范圍。

十四．到2025年，養老產業規模突破12萬億元，涉房地產規模超3萬億

總的來說，房地產長期都是中國經濟的支柱產業，大家短期內要保持樂觀。但同時要做好房地產規模會收縮的心理準備。