近期，國家及地方政府相繼出臺了一系列有關刺激房地產回暖的政策，這些政策實際表現如何？2022年全國房地產形勢又將如何發展呢？近日克而瑞研究中心副總經理楊科偉在中國水泥網舉辦的“2022中國水泥產業峰會暨TOP100頒獎典禮”上，詳細分析了當前房地產恢復狀況及預判了全年發展態勢。

楊科偉表示，二季度以來各地方進入寬松政策密集期，其中5月以來最集中，占比達64%。截止目前，179個省市出臺322次政策，從放松“四限”到財稅托市出臺政策刺激以期穩地產，但整體來看效果弱于過往。

“整體來看，房地產行業正在從去杠桿到穩杠桿過渡。”楊科偉稱，2022年GDP增速目標5.5%左右，城鎮調查失業率控制在5.5%以內，穩增長、保就業、保民生，保持經濟運行在合理區間是當務之急。此外，貨幣政策總量和結構雙輪驅動，降準、降息助力經濟穩增長，短期實質穩地產。

一、當前全國市場表現為整體筑底、點狀回暖

政策刺激、優質項目熱銷、延遲備案等因素疊加，6月70城新房成交環增40%，繼續維持著個別城市的部分項目局部回暖格局，“由點及面”全面回升仍需時間。

（注：因篇幅原因略去了部分城市）

從銷售規模、新開工面積、土地購置面積、城市新開工與竣工、新房供應成交、二手住房市場、土地市場等來看：

銷售規模：5月銷售面積、金額環比增26%和30%，同比降幅較4月收窄7pcts和9pcts。

新開工面積：連續6個月環比下降后，5月環比上漲20%，同比下降41.8%，跌幅較4月收窄2.3pcts。

土地購置面積：前5月土地購置面積同比下降45.7%，降幅收窄0.85pct。

城市新開工與竣工：前6月一二線24城新開工項目個數同比降77%、竣工增加28%。

（注：一線城市上海、深圳、北京、廣州；二線城市杭州、武漢、西安、成都、福州、合肥、濟南、昆明、南京、南寧、寧波、青島、廈門、石家莊、蘇州、天津、長春、長沙、鄭州、重慶）

新房供應：上半年累計同比降幅收窄至47%，6月環比增33%，與4月持平，尚屬低位。

新房成交：上半年累計同比降幅收窄至48%，6月“翹尾”，環比增40%，同比降33%。

二手住房：10城周度成交環比再升3%同比增7%，深圳、蘇州同比增超30%。

（備注：北京、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、青島、佛山、廈門、大連）

土地市場：疫情影響疊加供地節奏變化，上半年全國地市成交規模同比降幅超五成。

土拍熱度：上半年溢價率延續低位運行，但多重利好下流拍現象較去年年末有所緩和。

房地產企業方面來看：2022年6月，行業規模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業績。TOP100房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模環比大幅增長61.2%。具體來看，6月部分規模房企項目去化情況較佳、單月業績表現突出的如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發、仁恒等企業單月業績環比增幅均在60%以上。不過目前市場整體需求及購買力透支、行業信心不足，短期內行業仍面臨較大下行壓力。

此外，民營房企融資難問題依然存在，頭部優質房企融資優勢明顯。2022年6月100家典型房企的融資總量為587.06億元，環比下降11.8%，同比下降62.6%。融資量環比下降，主要為本月民營房企融資量環比下降較大所致，可見民營房企難融資的問題依然明顯。

二、下半年行業趨勢展望

楊科偉稱當前行業信心修復需要時間，調整是供應、需求、房價、支付能力等多方面市場透支的內在結果；企業過度追求規模、過度金融化更是行業調整的核心原因。與此同時，根據調研得知，二三線剛需大幅下降，且由于疫情加劇收入不穩定性，近6成還貸吃力不買房、暫緩1年買房比重達66%。

在這種市場大環境下楊科偉預判2022年L型走勢“前低后平”三季度有望企穩 城市分化持續加劇。具體來看：

1、全年土地成交規模預計大幅回落。城市分化、地塊分化持續加劇，核心城市是房企補倉的主戰場。

2、房企違約爆雷情況短期仍難緩解。6-7月迎來償債高峰期，民營企業約1178億元債務到期，占比67%。

3、銷售、投資、新開工、土地購置等預期全線回落。全年商品房規模同比降幅預期在15%-25%；房地產開發投資額同比降幅預期在10%-20%；房地產開發企業新開工面積同比降幅預期在30%以上；土地購置面積同比降幅預期在40%以上。

總的來看，楊科偉指出，上半年房地產行業利好“托市”政策頻出但疫情不確定影響疊加市場需求及購買力明顯透支整體效果一般。行業信心修復需要時間，預計接下來一二線熱點城市預期先于全國回暖，多數二三城市調整周期可能要一年以上。