在化債重組之路上，一心主動求變的華夏幸福（600340.SH），最近又遇到了始料未及的“變數”。

7月12日，據中融信托披露，根據華夏幸福提供的2021年大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司（簡稱：大廠鼎鴻）財務數據了解：2021年大廠鼎鴻應收賬款余額年末數較年初數減少12.9億元，上述款項均未支付至監管賬戶。

中融信托方面表示，河北省廊坊市大廠高新技術開發區（簡稱：大廠高新區管委會）違反承諾違規支付，已直接損害了該信托計劃的利益。

目前，中融信托已委托律師事務所向其發送律師函要求其糾正，同時向相關部門等進行舉報，還將采取多種措施努力維護自身權益。

在此之前，6月23日，中融信托公告表示，由于華夏幸福無法通過協商解決貸款糾紛，中融信托代表信托計劃起訴大廠高新區管委會，要求其在被質押應收賬款范圍內直接向公司履行支付義務。

4月15日，北京金融法院正式受理該案。之后，北京金融法院凍結了大廠高新區管委會銀行賬戶3000多萬元資金，及其持有的多個公司股權。

在此期間，中融信托發現12.9億元應收賬款被指違規支付。目前華夏幸福正處于債務重組的關鍵時刻，這樣的“變數”會影響其重組進程嗎？

應收款“惹麻煩”

華夏幸福和中融信托的這段糾葛起源于三年前，當時的華夏幸福正如日中天。

2019年10月16日，為向三級全資子公司大廠鼎鴻發放信托貸款，華夏幸福和中融信托成立“中融-驥達11號集合資金信托計劃”（簡稱：驥達11號），規模20億元，信托計劃總期限3年。

據悉，該信托資金用于大廠工業園區委托區域項目建設，共62筆，在2019年10月16日至2020年5月20日期間發放，各筆貸款期限1年。

據材料介紹，大廠鼎鴻以其持有的對大廠回族自治縣人民政府應收賬款為大廠鼎鴻的還款義務提供質押擔保，華夏幸福為大廠鼎鴻的還款義務提供連帶責任保證擔保。

根據1年的期限計算，各筆貸款應于2020年10月16日至2021年5月20日到期。截至2021年1月15日，大廠鼎鴻按期償還了之前的各筆貸款。

然而，大廠鼎鴻未能按期足額償還2021年1月15日到期貸款，構成違約。

除了驥達11號，中融信托與華夏幸福相關聯的集合信托計劃還有“融昱100號”“享融223號”和“享融287號”，資金分別用于長安硬科技產業新城投資項目、安徽省合肥市長豐產業新城PPP項目建設以及河南新鄭市產業新城項目。

中融信托表示，這4個集合信托計劃合計債權本金金額59.84億元，合計質押華夏幸福因建設園區產生的對各地政府應收賬款176.49億元，整體質押率低于35%。

中融信托發現，河北省內應收賬款金額減少但是監管賬戶中并未收到相應資金，南部某城市也出現應收賬款也存在類似情況，為了保障委托人利益，中融信托應該會采取些堅決的行動。

于是，中融信托和華夏幸福上演了一場拉鋸戰。

2021年11月，中融信托通過華夏幸福的債務重組方案。不過，2022年初，華夏幸福將還款期限由5年拉長為8年，且尚無具體兌付計劃，引發中融信托不滿，

2月8日，中融信托公開表示拒絕加入債委會、不接受華夏幸福當前的《債務重組方案》以及準備訴訟。

2月22日，中融信托與華夏幸福再次坐上談判桌，并表示，取得了一些進展也達成了一些一致，但尚未就還款計劃達成滿意的結果，中融方面暫時將繼續原來的處理方案不變。

據悉，在最新的談判中，雖然華夏幸福的代表同意將展期年限調回到5年，并且撤回放棄質押權的要求，但5年期間具體的還款安排沒定下來，因此中融信托依舊反對加入債委會。

華夏幸?！白兩怼?/strong>

如果說“被指13億元應收賬款被違規支付”是華夏幸福債務重組之路上的突發“變數”，那轉型產業新城服務商則是華夏幸福主動變革。

7月5日，華夏幸福舉行戰略宣貫大會，宣布全面轉型成為產業新城服務商。實控人王文學表示：將以“服務即未來”為新理念，以“服務實體企業，發展縣域經濟”為新使命。

對于產業新城服務商，華夏幸福如此理解：將重塑以產業發展為核心的政府服務體系和以空間服務為核心的企業服務體系。

華夏幸福表示，招商與園區服務將全面向輕資產轉型，做好產業招商與園區運營服務，同時積極培育以空間服務為核心的企業服務。住宅業務也將“輕重分離”，重資產開發業務繼續完成保交房任務，探索地產發展新模式。

在新戰略指引下，華夏幸福將業務分為住宅開發、資產管理、產城開發及服務、招商服務、園區服務和物業服務六大核心板塊，并匹配了新組織架構與新分配機制。

華夏幸福副總裁、主管戰略負責人林成紅表示，“2022年~2023年完成債務重組，2022年~2025年實現全面轉型?！?/p>

轉型之后，華夏幸福的客戶范圍不再局限于產業新城所在區域的政府或入駐產業新城的企業，而是所有產業發展需求的政府和有空間服務需求的企業。

截至目前，華夏幸福輕資產招商業務已累計簽約7個項目，總投資超45億元，其中4個項目已落地；物業累計簽約項目25個，簽約面積283萬平方米，合同簽約額2.8億元，新進山東、陜西、云南三省，新業務拓展已覆蓋7省7市；產業園區輕資產運營模式已新拓展項目3個，為無錫梁溪、河南平頂山和開封市祥符區提供產業園區運營等服務。

華夏幸福表示，只有通過變革，必須通過變革，才能適應形勢的發展。無論是階段性的流動性問題，還是生產經營問題，歸根結底都是公司在發展過程中遇到的問題，最終都要依靠發展來解決。

華夏幸福的困境，或許也是很多困境中的房企縮影。當前，以輕資產為核心的物管、商管和代建獲得市場重新認知，迎來窗口期。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，華夏幸福新戰略是對原有產業新城與商業地產雙輪戰略的調整與修正，有利于華夏幸福在完成公司重整基礎上出發。

債務重組突破口在“南方”？

作為曾經的“環京一哥”，華夏幸福在2016年躋身千億房企陣容，一度成為全國 TOP10房企。

然而，隨著環京限購政策加緊，華夏幸福跌落神壇，并于2021年3月出現債券公開市場首次違約。

華夏幸福表示以“不逃廢債”為基本前提，通過賣出資產回籠資金、出售資產帶走金融債務、優先類金融債務展期或清償、現金兌付等6種方式安排債務清償。

此后便是一系列的化債動作，將南方總部的城市更新項目打包出售、退出廣州白鵝潭地標項目、轉讓曾經的“地王”、債務重組等。

7月4日，華夏幸股公告債務重組最新進展。截至2022年6月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計461.25億元。《債務重組計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1186.03億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計104.44億元。

為了進一步償債，華夏幸福資產處置的動作沒有停止。7月6日，華夏幸福擬出售武漢長江中心項目，目前正與華潤置地接洽。

盡管華夏幸福回應表示，“暫無相關消息”，但此前華夏幸福曾表示，南方總部的相關資產需要盤活。

值得一提的是，武漢長江中心項目是吳向東加盟華夏幸福后拿下的首個項目，對于華夏幸福來講意義非凡。

據業內人士分析，武漢長江中心項目將會同華夏幸福武漢都市圈產業新城項目產生協同效應。當時，華夏幸福稱其為“公司首個從拿地開始，涵蓋開發建設、運營管理全周期的商業綜合體項目”，期望不言而喻。

根據華夏幸福2020年財報披露，南方總部有4個商辦綜合體及1個游樂項目落地，此外還有11個城市更新項目處于前期服務階段，其中包括武漢長江中心、北京平安幸福中心、哈爾濱深哈中心等。

據悉，華夏幸福南方總部的后續處置是華夏幸福債務重組的關鍵。目前，南方總部資產已經由相關部門牽頭評估了資產價格。

據《經濟觀察報》報道，相關消息人士指出，與平安談判結束簽署《債務重組協議》后，預計華夏幸福南方總部業務處置很快會有實質性進展，這也是華夏幸福債務和資產重組的一大飛躍。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前房地產市場的信心和預期比歷史幾次回調都要悲觀，企業風險處置的壓力很大，能夠接盤的企業也極少?？次磥淼脑挘Q于樓市能不能穩定預期。只有穩住信心，市場回升，華夏幸福的資產和債務才能順利重組。