廣州老牌房企天譽置業(控股)有限公司 （簡稱“天譽置業”，股票代碼00059.HK）的債務違約危機正越演越烈。

6月27日早間，天譽置業公告，因流動性問題，公司旗下一筆抵押借款未償還本金3.4億港元及利息，在寬限期之后仍未進行支付。即這筆借款已構成違約事件，天譽置業還稱，若公司其他境外融資安排的相關債券人提出加速清償，則公司的其他境外債務也將觸發交叉違約條款。往期公告顯示，在6月15日時天譽置業就曾宣布，公司可能無法償還合計約2.8億美元的兩筆優先票據。

去年凈利虧損、今年融資仍艱難，僅截止2021年末，天譽置業的短債資金缺口就已高達54億元。為了推進旗下舊改項目，天譽置業只能“舉債”，去獲取年利率高達14.8%的貸款。只是，對于資金鏈承壓且已發生違約事件的天譽置業來說，這等回報周期過長的項目，或仍是“遠水解不了近渴”。

3.4億港元借款已實質性違約

這筆抵押借款由天譽置業從一家在港金融機構處貸出，未償還本金為3.4億港元，折合人民幣約為2.89億元。公告顯示，天譽置業也曾對這筆借款提出展期計劃，具體的展期條款等內容公告則未披露。但在寬期限后，天譽置業的展期方案卻未獲得前述機構的批準。加之天譽置業也未按期對這筆借款的所有未償還本金及利息進行付款，由此，這筆借款最終還是發生了違約事件。

天譽置業稱，目前公司仍在與機構持續溝通，以達成解決方案；截止公告日，這一機構也未采取任何強制行動。不過，天譽置業也表示，這筆借款的違約，或也將觸及公司其他債務的交叉違約條款，公司將評估事件對公司業務發展及財務狀況的影響。

天譽置業的債務問題，此前就已顯露。此前的6月15日，天譽置業曾公告，擬就兩筆臨期優先票據的兌付與債券人協商解決方案。其中一筆優先票據票面利率為13%，本息到期日均為7月8日，屆時天譽置業需償還剩余本金2.47億美元及利息1605.5萬美元(有30天寬限期支付利息)。另一筆優先票據的票面利率同樣為13%，截止公告日，尚未償還本金為2.92億美元，將于2023年12月16日到期；但6月16日和12月16日為這筆票據的付息日，天譽置業需分別需支付利息為1898萬美元。

按照天譽置業的說法，若公司未能履行到期債務的義務，且未與票據持有人達成解決方案，可能引發債務交叉違約。事實上，在天譽置業6月15日發布公告時，這兩筆優先票據其中一筆還未到期，另一筆需支付的1898萬美元利息也仍在寬限期。這種情況下，天譽置業卻官宣擬與票據持有人溝通解決方案，這一舉動也由此被稱為“預告式違約”。

截止目前，天譽置業還未出現美元債違約事件。但3.4億港元的這筆借款在寬限期后仍未償還，確已構成違約事件。

2.82億美元債年內將到期

天譽置業的債務有多少呢？最新一期財報顯示，截至2021年末，天譽置業的借貸總規模為114.76億元，其中一年內需償還的短期借款為67.77億元。但同期，天譽置業賬面上的現金及現金等價物僅為13.31億元（已剔除受限制現金28.8億元），即覆蓋前述短債也尚有54.46億元的資金缺口。

天譽置業的財報中還提及，截止2021年末，公司旗下的若干投資物業、自用物業、若干附屬公司股權等用作抵押以獲得融資，這類抵押未償還結余總額約為82.03億元。截止2021年末，天譽置業凈負債率為58.2%。但剔除預收款后的資產負債率為81.7%，現金短債比0.2，仍未達標監管要求。按照“三道紅線”相關規定，天譽置業被列為“橙檔”房企，有息負債規模年增速規模不得超過5%。

市場進入深度調整期后，2021年上市房企業績普遍不佳。天譽置業的盈利能力也出現了顯著的下滑，近六年來首現營收凈利“雙降”。

2021年，天譽置業實現總營業收入76.7億元，同比下降0.83%；凈利潤由盈轉虧2.84億元，同比下降129.9%。今年以來，天譽置業并未單獨披露過銷售業績，僅在前述6月15日的公告中，其披露了公司少量的銷售數據：前5個月合同銷售認購金額同比下滑63%。而看融資板塊，天譽置業的融資成本也較高。2021年的加權平均年度借貸成本達11.4%，而億翰智庫統計的同期39家樣本房企的平均融資成本卻僅為5.81%。據披露的融資數據，截止最新，天譽置業共存續12只境外債券，對應年限0.03年-11.39年，票面利率0.1%-13%。其中，在今年年內將到期的部分，正是6月15日公告中提及的兩筆，對于的兌付規模為2.82億美元，折合人民幣約為18.87億元；余下11筆境外債券，對應的總規模約為43.71億元。

天譽置業現存12筆美元債

天譽置業已在6月15日的公告中表示，對今年要兌付的部分將溝通解決方案。截止目前，并無相關公告。

整體來看，天譽置業年內需兌付的部分占債券總規模的比例并不高，確實其當前最大的經營難題。多位業內人士在接受搜狐財經采訪時表示，參考此前中資房企常規的債務處置方式來看，尋求展期或是天譽置業接下來比較可能的選擇。如一位不愿具名的業內人士就指出，“比較棘手的今年的兩筆利率較高，其余的債券利率很低，年限也很長，直接整體重組不劃算。”不過，其也指出，從3.4億港元借款展期方案未獲通過來看，同樣也要考慮美元債展期無法通過的風險。

支付14.8%年利率成本為舊改項目融資

事實上，天譽置業最近剛以較高的成本獲得一筆新融資。只是，融資所得均用于旗下一項目的建設。

6月13日，天譽置業曾公告，旗下子公司天譽譽浚與從事投資活動的廣州融悅簽訂貸款協議，計劃以14.8%的年利率獲得融資不超過5億元，專門用于天譽置業旗下廣州鳳尾村項目的開發建設。14.8%的年利率，已遠超天譽置業2021年的平均融資成本，也遠超天譽置業可查詢到的已有境外融資的利率水平。協議的條款對天譽置業來說也很嚴苛，還款方式為自提款之日起60個月內；另自首次提款之日起24個月內，有超過1.4億元的貸款，廣州融悅有權要求提前償還。同時，廣州融悅還可以1.4億元購買項目公司51%股權，用該對價來以等額方式抵消未償還貸款金額。若廣州融悅行使這一權力，則天譽置業在項目公司的實際股權將從77.60%直接減少至38.02%。

天譽置業披露，鳳尾村舊改項目位于黃埔區知識城北部，2020年公司由鳳尾村經濟聯合社確定引入為合作企業。項目整體包括拆遷安置金額在內的總投資規模約88億元，規劃總建筑面積193.9萬平方米，預計竣工時間為2024年至2027年。天譽置業對該項目頗為重視，其在2021年年報中也曾寫到，今年年初，其采取了決定性的收縮業務策略，暫停所有土地收購和投資，集中資源推動廣州鳳尾村約200萬平方米城市更新項目。

天譽置業在百強房企中并不知名，卻是已立業26年的老牌房企，2006年借殼人人控股完成港股上市，屬于典型的廣州起家、聚焦大灣區的房企。

不過，近年來天譽置業的擴張步伐已有所放緩。2019年-2021年，財報披露的天譽置業位于大灣區、南寧、昆明等地的總潛在土地儲備面積分別為1926萬平方米、1770萬平方米、1770萬平方米，整體并無明顯增長。從業務方向來說，天譽置業也屬于押注舊改的典型房企。在其官方公告中，還曾提及，要“推進廣州其他約470萬平方米的城市更新項目落地”。可大致估算，天譽置業或僅在廣州的舊改項目面積就至少有約670萬平方米，對照截止2021年末公司全部項目提供的總計建筑面積1530萬平方米來看，占比約為43.79%。

舊改項目最顯著的一個特征便是可低成本獲取土地，但開發周期偏長的舊改項目也需要大量資產的沉淀，這對企業的現金流是極大的考驗。僅以鳳尾村項目為例，在2020年被納入規劃建設，預計最早竣工事件也要到2024年；僅以最新的2021年年報數據來看，天譽置業部分項目的開發周期也遠在4-7年，這必然影響公司的交付及結轉收入。如何自救？天譽置業要直面的難題仍有許多。