據上海證券報報道，近日，一些城市的房貸政策出現實質性松動。

此前，有消息稱山東菏澤首套房貸款首付比例從30%降至20%。隨后，重慶以及江西贛州等地也傳出消息，春節前后重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸比例降至20%。

另外，據業內透露，此輪調整城市均為非“限購”城市，是由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。

從首付比例到放款速度 去年底以來樓市利好不斷

除上文提到的首付比例下降以外，國內不少城市房貸利率也已經悄然下調。

時代財經消息稱，南京當地多家銀行首套房貸利率普遍降到“6”字頭以下，中國銀行、江蘇銀行、民生銀行、郵儲銀行等均在5.7-5.8%之間，廣發銀行已降到5.6%。大連市也傳出消息，各家銀行開始執行下調利率，首套房貸利率普遍為5.25%，二套房貸利率普遍為5.45%。

中國銀行某支行信貸經理甚至表示，目前加點從45BP調低到30BP，針對優質客戶房貸利率可以低至4.9%。貝殼研究院監測數據顯示，2022年1月，103個重點城市平均房貸利率和放款周期已恢復到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環比下調。

公積金方面，從去年底到如今的兩個多月時間內，全國20多個城市住房公積金貸款政策調整，包括上調住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例、上調繳存基數下限、放寬住房公積金提取和使用條件等。

以廣西南寧為例，1月16日，南寧發布住房公積金個人住房貸款管理實施細則的征求意見稿，首套房和二套房的公積金貸款最高額度均提高10萬元，分別提高至70萬元和60萬元。

銀行放款方面也明顯提速，南京銀行一名信貸經理告訴時代財經，去年下半年等待放款的時間比較長，“有的銀行能有4、5個月時間，但是現在放款速度很快，1、2個月就能下來，個別銀行甚至有1-2周放款的記錄” 。

某國有大行深圳分行個貸經理甚至表示，資料齊全的話，房屋辦完抵押后最快一兩天就能放款。

除以上“優待”以外，銀行貸款審批速度也明顯加快。以杭州為例，筆者一朋友年后在建設銀行辦理組合貸款手續，從提交貸款申請到貸款審批全部通過僅僅用了不到3個工作日。

整體來看，從去年底以來，樓市松綁跡象日益明顯。

殃及池魚 房地產降溫曾引發水泥行業擔憂

房地產一直是拉動國內水泥市場需求的主要力量之一，特別是在中東部不少地區，房地產行業帶來的水泥市場需求甚至占到總需求的40%-50%。

以河南鄭州為例，當地水泥行業人士表示，鄭州水泥市場需求有50%左右都來自于房地產行業，但是自去年初以來，受房地產行業發展態勢下行影響，混凝土攪拌站、水泥經銷商等回款困難，市場需求明顯下滑。受此影響，去年河南水泥市場平均價格長期排名全國中下游水平。

今年初，中國水泥網曾對國內20余省份展開電話市場調研，從各地反應情況來看，房地產行業降溫引發了大量行業人士對于2022年水泥市場需求的擔憂。

河北水泥行業人士就明確表示：“2022年受房地產行業發展態勢下行影響，河北水泥行業運行壓力較大，基建在穩定行業發展態勢中的托底作用將更加凸顯”。四川水泥行業人士更是直接指出，四川水泥市場在2021年就已經存在較大的市場壓力，2022年由于房地產投資形勢不佳，四川水泥市場整體態勢不是很樂觀。

水泥行業對于房地產市場的擔憂是必然的。

去年在房住不炒背景下，金融監管力度不斷加大，商業銀行房地產貸款占比和個人住房貸款占比受限，二手房交易遇冷，房地產企業融資難度加大，房子的投資屬性正在降低，高周轉率、高杠桿發展模式迎來極大挑戰。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，二手住宅價格累計上漲3.36%。11月，百城新建住宅價格環比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月），環比下跌城市數量增加至53個；百城二手住宅價格環比下跌0.08%，跌幅較10月有所擴大，環比下跌城市數量增加至68個。

在關鍵的土拍和新開工面積方面。2021年1-11月，全國300城住宅用地推出面積同比下降11.3%，成交面積同比下降28.3%。其中一線城市推出面積同比增長53.0%，成交面積小幅增長；二線、三四線城市供求規模同比均下降。

房地產行業基本告別高增長時代。

“穩”字是關鍵 水泥需求獲短期利好

去年12月10日，中央經濟工作會議前后用25個“穩”字，強調了2022年我國經濟社會各項工作的總基調。同時，中央經濟工作會議為今年房地產市場發展定調——“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展” 。

在今年各地政府工作報告中，黑龍江、江蘇、浙江、廣東等多地明確提出要更好滿足購房者合理住房需求。央行相關負責人此前表示，房地產最核心的特征之一是區域性，在房地產長效機制管理框架下，更多的是落實城市屬地責任，結合當地市場形勢，因城施策實施房地產調控。

在央行剛發布2021年第四季度中國貨幣政策執行報告中也指出，堅持穩地價、穩房價、穩預期，實施好房地產金融審慎管理制度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求。

整體來看，當前“房住不炒”的基調并未改變，但作為“穩”經濟的關鍵一環，房地產行業也將保持較為穩定的發展態勢。

此前，國內部分地區水泥行業人士曾表示，房地產企業資金緊張是各地開復工速度放緩的一大因素。如今，樓市松綁，不僅可以在較大程度上解決存量問題，提升房地產企業“回血”能力，同時有力維護消費者合法權益，也有望短期內繼續保持房地產市場對水泥需求的支撐能力。

不過，在國家宏觀調控政策指引下，房地產正在回歸本質的居住屬性。穩中求進，逐步擺脫經濟對房地產的依賴，實現經濟發展進程中的平穩轉型將是大勢所趨，在此背景下，房地產投資熱度正在褪去。

近期房地產利好消息不斷，根本原因在于一個“穩”字，房地產行業已經難回高增長時代，對水泥市場需求的拉動也將逐步降低。特別是隨著后期房地產現階段在建項目逐步完工，水泥需求下降或難以避免。

對此，業內人士指出，基建和保障房建設將成為支撐水泥需求的關鍵力量。