2021年12月2日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2021中國房地產大數據年會暨2022中國房地產市場趨勢報告會”在北京隆重召開。

2021年，中國房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變，多政策疊加效果明顯；全年房地產市場規模仍處高位，年底房價跌勢漸顯。整體呈現以下特點：

■ 房價整體穩中有漲，年底新房、二手房價格呈下跌態勢。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，二手住宅價格累計上漲3.36%。11月，百城新建住宅價格環比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月），環比下跌城市數量增加至53個；百城二手住宅價格環比下跌0.08%，跌幅較10月有所擴大，環比下跌城市數量增加至68個。

■ 市場成交規模仍處高位，下半年市場活躍度明顯下降。根據中指監測數據，2021年1-11月，50個代表城市新建商品住宅成交面積同比增長8.0%。7-11月，同比下降超20%。

■ 土地市場量縮價漲，下半年土拍熱度明顯回落。受重點城市供地“兩集中”政策影響， 2021年1-11月，全國300城住宅用地推出面積同比下降11.3%，成交面積同比下降28.3%。其中一線城市推出面積同比增長53.0%，成交面積小幅增長；二線、三四線城市供求規模同比均下降。下半年土地流拍和撤牌地塊數量增加，1-11月，全國流拍撤牌率較去年同期提升2.8個百分點至18.1%。

2022年，我國經濟仍面臨新的挑戰和下行壓力，GDP增速或在5%左右，貨幣政策將發力穩經濟，M2增速有望位于8.5%——9.0%之間。中央堅持“房住不炒”基調不變，“三穩”目標下，房地產政策保持穩定性，短期存在改善預期；各地將全面落實因城施策，“雙向”調節模式或貫穿全年。2022年，房地產市場步入下行周期，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩運行，新開工面積繼續下降，投資低速增長”的特點。

需求端，中長期需求動能減弱，預計供給縮量、房地產稅試點等將拖累市場交易規模，2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%——8.3%。銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規模占比提升等因素影響下，仍將保持平穩運行（上漲2.0%-3.5%），2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。

供應端，土地縮量仍將拖累房企新開工規模，市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業開工意愿，新開工規模或將延續調整態勢，預計降幅在4.0%——5.5%之間；投資方面，地方加強保交樓監管力度，行業竣工周期或將延續，建筑工程投資仍對開發投資額形成支撐，但考慮到土地購置費存在較大調整壓力，全年開發投資額增速或收窄至低速區間，據模型測算增速在1.5%——3.0%之間，上半年存在同比下降壓力。

房地產市場總量逐漸見頂，市場進入下行周期，在新的市場背景下，建議企業：

一是，穩健經營，穩住現金流。加速銷售回款，盯緊融資窗口期，當前中央給了窗口指導，融資窗口期出現；量入為出。

二是，把握投資機會，特別是結構性機會，抓住主流城市、主流市場，并進行持續深耕，打造品牌和競爭力。

三是，住房需求總量還在，企業要提高品牌力、服務力、產品力，練好內功，做好自己非常重要。

四是，更多地用數據、模型、科學的態度做相應決策。

總之，市場進入新的周期，企業也要有新的心態和發展模式，順勢而為，要適度控規模、調節奏，保持有質量的增長，切忌盲目多元，要基于現有資源做相應的提升和轉型升級，其中物業行業的發展、物業資本市場給大家很多的期待。