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[評論]房地產稅即將落地 水泥需求如何看?

水泥大數據研究院 魏瑜 · 2021-11-02 09:08 留言

10月23日,全國人民代表大會常務委員會,發布了《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》,意味著房地產稅從政策研究探討階段進入了可以落地的階段。房地產稅的試點,主要有兩個作用,一是擴大稅源,二是作為一種調控手段,有助于房地產長效機制建立。房地產稅涉及面頗廣,影響深遠,本文不意在討論其意義和內容,主要是從供需角度出發,探討其對水泥行業,尤其是未來水泥需求的影響。

近期,萬科董事會主席郁亮在上海的業務交流會上,談及了行業將回歸常態。何為常態?郁亮認為,行業過去幾十年的發展并非常態。自2017年十九大報告明確了“房住不炒”后,房地產行業就回歸到了常態發展,這是必然的。政策總結下來基本上就是要縮表。從宏觀層面來說,國家的金融部門要縮表,減少金融資源在這個行業里的占比投入,所以占比投入數字從去年下半年就開始下降了。從開發商角度來說,縮表更直接表現為要降債務。10月22日恒大召開的“復工復產保交樓”會議上,表示不會賤賣土地,同時提出三大新的自救策略,一是全力以赴復工復產保交樓;二是全面實施現樓銷售、降低開發建設規模;三是10年內實現由房地產業,向新能源汽車產業的轉型。

筆者認為,未來的房地產行業會呈現三大發展趨勢:

1、地方政府降低對土地財政的依賴,從增量轉為存量管理。土地財政,是推動房地產行業過去的二十多年高速發展的動因之一,與之對應的是多年高速增長的房地產開發投資和新開工面積。賣地多為一次性收入,是開放新房的增量,而未來房地產稅針對的是數量龐大的二手房市場。從增量稅到存量稅,各地方政府將會有效降低對土地財政的依賴。

2、房地產行業脫金融化,高周轉時代一去不復返。期房銷售模式或轉向現房銷售,行業發展不再依賴金融杠桿,帶來行業的增速會下降,房產開發速度放緩。高杠桿模式不再可持續,如恒大所言,未來可能期房比重會有所下降。高周轉和期房模式密不可分,即拿地、開工、銷售,快速回籠資金后再投資新項目,開發到一定程度而不需全部完工,開發商就可拿到預售許可證,進行銷售。現房開發的模式相比期房周轉率要低很多,也有利于提高施工安全、房屋質量等。

3、地產企業多元化發展,支撐地產開發業務。隨著我國城鎮化率接近70%,截至2020年我國人均商品房面積約27平米,考慮農村住房實際人均居住面積或超過30平米,已經有了大幅提升。未來新房開發空間已經不大,地產企業在傳統住宅項目之外,需要找到新的增長方向。恒大進軍新能源汽車,萬科發展商業地產、養老物業、長租公寓、乃至物流、養豬等業務,未來的地產企業想要生存下去,必須開展多元化競爭,用現金流更好的新業務反哺資金消耗量巨大的地產開發業務。

地產占比三成不到 水泥需求基本盤仍穩

龐大的房地產業背后,牽動著一系列的關聯產業,水泥、鋼鐵、有色、機械等主要應用在建筑施工的環節。根據水泥大數據研究院測算,基礎設施建設、房屋建筑以及民用市場是水泥的三大最終流向,其中房屋建筑占水泥用量的30%~35%,年消耗水泥8.5億噸左右。

房屋建筑包括不僅包括住宅房屋,商業及服務用房屋等地產公司開發的項目,還有辦公用房屋、科研、教育和醫療用房屋,文化、體育和娛樂用房屋,廠房及建筑物,倉庫及其他房屋建筑物。從房屋建筑各領域竣工面積比例看,2020年住宅房屋占到了67.33%, 商業及服務用房屋6.68%。簡單測算,由地產公司開發的房屋建筑項目所消耗的水泥約占了全部的28%,約三成不到。這個比重雖不算低,但是并未動搖水泥需求的根基。在地產開發水泥需求下降10~20%的假設下,整體的水泥需求約下降2.8~5.6%。另外,隨著房地產行業和地產公司的轉型,商業住宅、長租公寓比重或將上升,國家政策也在積極支持保障性住房、老舊小區改造,提升居住質量,降低居住成本,能夠對沖掉部分住宅地產開發部分下降的需求。

圖1:水泥下游需求結構

數據來源:水泥大數據研究院

綜上,我們認為房地產稅的推出及未來地產行業的發現新趨勢對下游的水泥需求卻有不利,主要體現在一、行業增長空間有限,甚至會轉而下降,今年已經可以看到新開工面積出現負增長;二、行業發展速度會下降,減緩水泥需求的釋放。但從地產水泥需求傳導到總需求來看,下滑幅度并不大,影響可控。

編輯:魏瑜

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