10月29日晚，中南建設發布2021年第三季度報告，前三季度中南建設實現營業總收入610.8億元，同比增長33.2%；歸屬于上市公司股東凈利潤27.7億元，三年復合增長率29.8%。其中，地產業務收入449.4億元，同比增長41.7%；建筑業務營業收入176.6億元，同比增長13.0%。  

在房地產行業面臨從高增速發展到高質量發展轉型的重要時期，房地產企業面臨著巨大挑戰，供給端調控政策不斷升級，需求端政策持續收緊，房企融資壓力加大，銷售回款減緩，資金鏈逐漸承壓……在底層邏輯加速重構的下半場，快速調整的應變能力同樣成為一家企業經營能力的體現。中南建設作為一家曾經典型的高增長房企，正在加快速度完成從“粗放”到“精細”的轉變。  

經營性現金流量連續4年保持正值  

更為清晰的安全邊界，是中南建設在擁抱行業大勢下不變的堅持。  

前三季度，中南建設在增量銷售上通過趕節點、促簽約，在存貨去化上給政策、敢斷尾的一系列措施，完成了地產合同銷售金額1536.8億元，銷售面積1117.0萬平方米，同比分別增長7.4%和4.3%，并將回款率維持在80%的水平。  

另一方面，中南建設前三季度累計新增項目47個，規劃建筑面積合計793.4萬平方米，地價總額319.6億元，與銷售金額的比值僅20.8%，前三季度平均地價同比下降約17.0%。盡管今年兩集中供地曾一度火熱，但在“安全大于利潤、利潤大于規模”的經營價值觀下，中南建設優中選優的理性拿地策略顯然更利于進一步控制投資風險。  

進出有度，堅持“防三高”的審慎經營導向，使得中南建設的流動性始終保持安全穩定。報告顯示，今年1-9月中南建設經營性現金流入1122.9億元，是一年內到期的各類有息負債的6.75倍，經營性現金流入月平均125億元，遠超一年內到期的各類有息負債的月均值14億元。前三季度中南建設經營活動產生的現金流量凈額13.9億元，同比大幅增加95.0%，連續四年保持正值，正是經營安全的基本體現。  

最晚明年內“三道紅線”全綠  

除了保障經營獲利的能力和現金流的安全，中南建設在降低杠桿和優化負債結構方面的持續努力也得到了顯著效果。  

截至三季度末，中南建設有息負債（含期末應付利息）637.3億元，占負債總額的比例僅21.35%，第三季度大幅減少130.3億元。回顧往期數據，2018-2021年三季度中南建設有息負債規模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元，占當期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，遠低于行業平均70%的水平。不依賴有息負債的發展模式，也是其長期以來的堅持。  

融資結構方面中南建設三季末有息負債中，銀行貸款占比約61%，非銀金融機構貸款占比約25%，債券占比約14%，非標融資明顯減少；此外，一年以內到期的各類有息負債占比僅26.10%，較上半年末下降1.13個百分點，長短結構更加均衡。  

截至三季度末，中南建設凈負債率77.61%，比上半年末下降17.66個百分點；扣除受限資金之后的現金短債比1.08，比上半年末提高4.85個百分點，“三道紅線”中的兩項指標均達綠線并繼續優化。扣除預收賬款后的資產負債率75.81%，比上半年末下降1.61個百分點，進一步靠近上限70%的規則要求。目前來看，中南建設正在加速改善財務指標，有望在2022年內實現三線全綠。  

精細化管控穩固經營底盤  

在2021年的中期業績發布會上，中南建設的管理層曾表示“現階段，精細化管理才是中南的根本”。從其三季度報告的數據來看，中南建設對包括商票、應付款、其他經營支出在內的各類資金償付的期限、結構等確實已經實行了更為精細的管控。  

截至三季度末，中南建設貨幣資金230.4億元，而其未來一年內到期的有息負債共約166億元，前者是后者的1.39倍，可完全覆蓋短期債務。  

另一方面，截至三季度末中南建設合并報表范圍內已售未結資源金額高達1215.4億元，是前三季度結算收入的2.7倍，在同行中也處于較高水平，對后續業績也有支撐。結合其歷史經營情況來看，結轉效率甚至還有提升空間。  

在更易受政策環境影響的房產行業，穩健才是長期經營的不二法寶，而憑借“地產+建筑”雙主業聯動優勢的中南建設顯然已經摸到了穩固經營底盤的訣竅。