作者注：本文主要針對商品房的竣工驗收制度改革，一是因為商品房的質量糾紛太多，二是因為商品房與其他建設工程不同，開發商建商品房不是為了自住，商品房竣工驗收之后就交付給了買受人。買受人是房屋的真正業主，可是的業主并沒有機會監督施工質量和竣工驗收。所以，與其他建設工程比較起來，沒有真正業主參加的商品房工程質量和竣工驗收尤其需要政府行政職能部門的把關。

　　拷問一，通過竣工驗收備案的工程是否等于質量合格的工程？

　　拷問二，上海倒樓事件屬于偶然還是必然？

　　拷問三、商品房的建筑質量由誰把關？

　　拷問四、竣工驗收合格由誰說了算？

　　拷問五、建設工程具備什么條件才能交付使用？

　　拷問六、我國現行竣工驗收備案制度對誰有利？

　　拷問七、國家能否制定一部真正保障人民生命財產安全的工程質量竣工驗收法規？

　　2000年1月國務院頒布的《建設工程質量管理條例》對我國工程竣工驗收制度做了根本性的修改，將工程竣工驗收由驗收制改為備案制，建設行政主管部門不再核發竣工驗收證明，而是采用了《竣工驗收備案表》的辦法，改變了房屋建筑工程竣工驗收制度。2003年5月，國務院又發布《關于取消第二批行政審批項目和改變第一批行政審批項目管理方式的決定》，其中，將房屋建筑工程市政基礎設施工程竣工驗收核準制改為告知性備案制。

　　建設行政部門對此奉為“標志著我國建設工程質量管理工作走上了法制化軌道，是建設工程領域的一大改革，它對建設工程質量管理工作有著重大的意義。”

　　隨著時間的推移和竣工驗收備案制度的全面實施，全國各地在建設工程質量管理方面暴露出大量的漏洞和弊端，不時發生重大質量安全事故。上海塌樓事件就是拷問我國建設工程竣工驗收備案制度的典型案例。

　　2009年6月27日清晨5時30分左右，上海閔行區蓮花南路近羅陽路淀浦河南岸的“蓮花河畔景苑”小區一棟在建的13層住宅樓整體倒覆在地。該棟商品住宅樓已封頂，倒覆前已經預售42套。

　　事故發生后，上海市委書記、市長迅速作出批示，要求有關部門和專家立即組成聯合調查小組，徹底查清事故原因，從規劃、施工許可、招投標、資質管理、施工圖審查、工程監理等各個環節逐一審查，并依法公開嚴肅處理。

　　“蓮花河畔景苑”倒下是絕對扶不起來的，但是，它以整體倒塌的方式拷問我國現行的建設工程竣工驗收備案制度，即我國的建設工程質量監管制度，對于發起一場建設工程竣工驗收制度的改革，提高建設工程質量，杜絕類似事件發生，保障人民生命財產安全，向國人尤其是向建筑行政管理機關的高層領導敲響了警鐘，具有獨特的促進作用。

　　拷問一，通過竣工驗收備案的工程是否等于質量合格的工程？

　　這個問題如果在以前提出來，回答當然是肯定的。可是在上海倒樓事件之后提這樣的問題，還真不好回答。說等于嗎，這“蓮花河畔景苑”七號樓的倒覆就是最現實的例子。說不等于嗎，還真不敢。開發商不敢說，質監站不敢說，建設局也不敢說。為什么不敢說？因為我國現行的竣工驗收備案制根本就不是對建設工程的質量進行驗收，而是對建設工程的資料進行驗收。他們深知，在法律程序上（資料手續）的合格并不等于事實（質量）上的合格。還真是一針見血的問題

　　我國自2000年1月30日國務院正式頒布實施《建設工程質量管理條例》以來，就是實行竣工驗收備案制取代以前的竣工驗收核查制。也就是說，我國目前的所有建筑工程都是由建設方（或開發商）組識勘察、設計、施工、監理單位自驗自評，五家單位在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章，然后報送建設局備案，就算是通過驗收了（筆者注：這實際上還只是主體工程驗收），建設工程就可以合法的交付使用了。

　　據記者報道，倒覆的“蓮花河畔景苑”七號樓的基礎部分是通過驗收的，勘察、設施、施工、監理四家單位均已在樁基、基礎的《分項、分部工程驗收證明書》上簽字蓋章，樓房已預售，自行驗收已完成。按進度計劃在今年12月正式交付使用。依勘察、設施、施工、監理和開發建設單位五家的說法，倒覆樓盤的建筑質量是符合國家標準的。也就是說，倒覆的“蓮花河畔景苑”七號樓的竣工驗收備案都會一次性順利通過。即使大樓整棟倒覆在地，他們也不認為是建筑工程質量的原因。眾所周知，大樓倒覆時并沒有發生地震、臺風、海嘯、泥石流等不可抗力的自然災害，又沒有人搞爆破。這難道不是質量問題？《中華人民共和國防震減災法》規定建設工程必須達到抗震設防要求。可是“蓮花河畔景苑”連一陣風都沒吹就倒下了。

　　作為工程竣工驗收，是交付使用前的最后一次把關。它相當于我們的食品飲料上市、家用電器出廠，如果存在絲毫質量問題，就會給人民生命財產造成危害。竣工驗收備案就好比產品檢驗出廠，如果通過竣工驗收備案的工程還不能等于質量合格工程的話，人們怎么敢去花畢生的血汗錢購買這樣一個致命的家呢？

　　上海倒樓事件充分暴露了看似完整的建筑工程竣工驗收備案制度，完全是在走形式。所以在這里要問這么最基本的問題。

　　拷問二，上海倒樓事件屬于偶然還是必然？

　　13層的住宅樓在國際化大都市的上海，算是一幢建筑結構簡單、技術要求不高的普通住宅樓，它競然在工程封頂不久整體翻倒。連建筑學專家都為之驚嘆“53年從未見房子這樣倒的”。說明什么問題？住房城鄉建設部工程質量安全監管司陳重司長、吳慧娟副司長承認，確實是建國以來還沒有過這樣的情況。這暴露出住宅工程質量管理上的薄弱環節。這是我國建設行政最高管理機關的領導第一次面對公眾承認我國住宅工程質量的現狀，即事件發生的根源是工程質量管理上的薄弱。

　　住建部領導強調“倒樓事件具有極端個別性”。不錯，這樣的倒樓事件確實是極個別，不是每個地方都會發生的，建國以來還沒有過這樣的情況。其實，上海倒樓事件有其必然性。冰凍三尺非一日之寒，上海倒樓雖屬個別，但個別之事絕非偶然。某一事件發生總是“偶然”，然而“偶然”多了就成了“必然”。偶然性中隱藏著必然性，必然性存在于偶然性之中。偶然性是必然性的表現形式，任何偶然性都服從于內部隱藏著的必然性，沒有脫離必然性的偶然性。

　　近年來在建筑工程施工過程中連續發生了如湖南鳳凰沱江大橋垮塌、杭州地鐵地面塌陷、湖南株洲高架橋坍塌等重大責任事故，事故發生的原因都屬于人為的責任事故，并不是不可抗力或者意外事故。

　　在建筑工程中發生重大質量責任事故雖然是個別的，但是違規違章行為、質量安全隱患問題則是大面積的存在。業內消息，近年來上海市建設工程鋼筋混凝土用鋼筋質量存在的“短斤缺兩”，案例涉及基本建設程序、工程地質勘察、工程設計、工程施工、材料供應以及質量檢測等各方面。下面是筆者摘錄某市在建工程質量安全隱患排查的報告。抽查的在建工程54個，發現存在質量隱患的單位工程15個，存在施工安全隱患的單位工程3個。該次檢查共發出停工通知單13份，整改通知單5份，發出不良行為記錄告知書18份（記錄建設單位1份，施工單位10份，監理單位7份）。存在的主要問題有：

　　1、建設單位存在的問題：未依法及時辦理監督注冊手續和施工許可證。已查項目中1個未辦理監督注冊手續，3個未辦理施工許可證。

　　2、監理單位存在的問題：①超越資質承攬工程業務或資質與施工許可手續不相符；②外來監理企業（含跨行業從事監理業務的本地企業）多為掛靠監理，現場監理人員不具備相應資質要求；③項目監理人員配備不到位或不在現場履行監理職責。

　　3、施工單位存在的問題：①項目經理掛靠現象嚴重；②施工現場質保體系不健全，管理人員不到位，管理制度不落實，現場管理人員素質不高，不熟悉規范標準，大多數工程現場未配備相關規范、標準以及必要的檢測器具，工程技術資料欠缺或不同步。③混凝土工程普遍存在配比稱量不規范，計量設備原始、不準確，控制措施無效等現象，混凝土振搗不實、走模、夾渣、蜂窩、露筋等通病多，鋼筋保護層厚度偏差較大，剪力墻鋼筋位置無控制措施等問題，有些缺陷已經嚴重影響結構承載能力。④預制板存在無標識或標識不全、不規范，進場檢驗批次不足，找平座漿不到位，不離板灌縫，板上亂開洞等問題。⑤砌體工程主要存在外墻混凝土類砌塊與燒結磚混合砌筑、構造柱馬牙槎不按規范設置，鋼筋配置、接頭處理較隨意，拉結筋過短、無彎鉤，且數量嚴重不足，砌體接槎方式隨意，接槎不密實、砂漿不飽滿，后立樘門窗洞口未留設木磚，過梁尺寸不符合設計要求或安裝不規范，亂留架眼，填充墻頂部不按規范要求砌筑，內墻粉刷砂漿強度不能滿足設計要求等問題。

　　4、檢測單位存在的問題：①無資質承攬檢測業務；②掛靠外地資質檢測，從業人員沒有專業技術能力或不能按檢測工作程序開展檢測工作，卻以低價承攬檢測業務，嚴重影響了檢測質量；③施工企業自身的檢測機構為母公司施工企業出具檢測報告，失去了檢測公證性；④基樁低應變完整性檢測結果與實際樁身質量嚴重失真，檢測人員素質差、不負責任；⑤檢測報告非關鍵性數據資料錯漏多，抽芯檢測普遍存在成型日期亂寫現象，還存在關鍵性參數及結論差錯等問題。

　　筆者在辦案中經常接觸到一些質量糾紛案例。下面是一位業主投訴廣東一家著名的房地產上市公司在長沙開發的頂級高檔樓盤所存在的質量問題（原文摘錄）：

　　“一是電路布局架設存在重大安全隱患。主要表現；(1)跳閘現象頻頻出現。院外配電箱總閘和一樓配電箱分閘多次跳閘。(2)一樓空調插座自行燒焦，可能是鋪設電線負荷不夠，或為偽劣產品。(3)電路鋪設不規范。線路鋪設有的地方沒安套管，直接包裹在泥砂漿中；有的接線零火線接反；有的入戶總地線未接。(4)漏電、靜電現象在一樓大范圍存在。

　　“二是抹灰層偷工減料，形成大面積空鼓或開裂。抹灰層下基層部分整塊脫落，用手一捏呈粉末狀，沒有用水泥沙漿調配。

　　“三是板塊面層瓷磚大范圍空鼓，接縫粗糙。

　　“四是房屋防水處理粗糙，造成多處滲漏。一方面是內部下水滲漏，已發現有一樓門廊頂部，二、三樓臥房和衛生間滲漏。另一方面，外墻防水處理不合格，雨水從外墻滲入內墻，造成內墻霉變。”

　　《瀟湘晨報》（2009年7月28日A03版）專題報道近年來商品房糾紛的顯著特點：（1）房地產案件數量猛增；（2）幾乎都是購房者告開發商；（3）建筑質量問題多；（4）未完工就讓業主收房；（5）收房一年多拿不到房產證。

　　從大量的案例和數據可以看出,在建筑工程中發生質量重大責任事故雖然是個別的，但是違規違章行為、質量安全隱患問題則是大面積的存在。不查不知道，一查嚇一跳。上海倒樓雖屬極端個別，但個別之事絕非偶然。

　　拷問三、商品房的建筑質量由誰把關？

　　《建設工程質量管理條例》規定了工程參建和質量監管的各個部門的法定責任和義務。

　　《條例》規定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質量負責。勘察、設計單位必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計，并對其勘察、設計的質量負責。施工單位對建設工程的施工質量負責。總承包單位應當對全部建設工程質量負責；總承包單位依法將建設工程分包給其他單位的，總承包單位與分包單位對分包工程的質量承擔連帶責任。工程監理單位應當依照法律、法規以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，代表建設單位對施工質量實施監理，并對施工質量承擔監理責任。

　　《條例》規定，從事房屋建筑工程和市政基礎設施工程質量監督的機構，接受建設行政主管部門的委托，具體實施工程質量監督管理。

　　《條例》規定，工程質量檢測機構接受建設單位委托，依據國家有關法律、法規和工程建設強制性標準，對涉及結構安全項目的抽樣檢測和對進入施工現場的建筑材料、構配件的見證取樣檢測。

　　《條例》規定，國家實行建設工程質量監督管理制度。國務院建設行政主管部門對全國的建設工程質量實施統一監督管理。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區域內的建設工程質量實施監督管理。

　　從《條例》的規定來看，似乎是建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位、質量檢測機構、質量監督機構對工程質量層層把關，百密無疏。但是，從《條例》規定的責任來看，我們發現如下問題。

　　質量監督機構對工程質量監督有權力而無責任。（1）質量監督機構（即質監站）是在接受建設行政機關的委托，是以委托機關的名義對工程進行質量監督。體現權力之大，有處罰權，罰款權，起到政府監督管理的威懾作用。（2）質量監督機構對委托機關負責，由委托機關承擔執法的后果。體現責任之無。（3）質量監督機構從原來的環環把關轉變成隨機抽查。把質量監督的實際工作（即責任和義務）交給了工程監理單位。說明其監督方式是走馬觀花、青蜒點水式的，其執法的隨意空間較大。權力、義務、責任三者應當對等、平衡。可以想象，把工程質量監督工作完全托付給一個只有權力而無需負責任的機構，總覺得不踏實。

　　質量檢測機構屬于企業中介，受建設單位的委托，為建設單位的結構安全項目抽樣檢測和材料、構配件的見證取樣檢測。雙方是一種委托業務合同關系。在

　　業務競爭激烈和經濟利益的趨動下，很難說堅持國家強制性標準保證檢測質量。

　　經過大量的調查和分析，事實證明商品房的建筑質量完全由建設、勘察、設計、施工、工程監理單位把關。目前只能是憑建設、勘察、設計、施工、工程監理單位參建人員的職業道德和良心，憑企業自身的社會誠信。要想依靠質量監督機構、或者寄希望于建設行政機關，在現行備案制度下那是不現實的。

　　有人問到《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的作用。可以這樣說，格式和內容千篇一律，僅僅只是開發商單方面對住宅質量的保證，即保證正常使用情況下保修內容及保修年限。如：地基基礎、主體結構保修５０年。事實上，這在商品房買賣合同中都已經包含了，法規上都明確了，對工程質量沒有任何監督作用，對開發商也構不成任何約束作用。

　　拷問四、竣工驗收合格由誰說了算？

　　商品房竣工驗收環節，就是對商品房施工階段的質量進行試車運轉、檢查評定，考核質量目標是否符合設計階段的質量要求，是商品房由建設階段轉入使用階段的關鍵環節，是對工程質量進行全面檢驗的最后把關。那么，如此至關重要的竣工驗收由誰說了算呢？

　　現行的竣工驗收備案制度，就是由建設單位組織勘察、設計、施工和工程監理等相關責任主體單位共同進行驗收，驗收合格后15天內向建設行政管理機關申請備案。

　　很清楚，商品房竣工驗收是否合格實際上是由開發商一方說了算。

　　為什么說實際上是由開發商一方說了算呢？一是工程驗收由建設單位組織勘察、設計、施工、監理四家單位聯合驗收，這四家單位實際上都希望一次驗收合格，大家的利益目標是完全一致的，即便其它方的矛盾糾紛，都不會影響這一利益性目標。二是，如果這四家單位中任何一家提出質量不合格，這家單位將成為“過街老鼠”。因為竣工驗收不合格，就不能結算工程款。建設單位可以堂而皇之的用不結算工程款、勘察設計費、監理費來控制這四家單位。三是，這種竣工驗收，實質上就是讓自已給自已的工作質量打分，傻子也會給自己打及格的，即便有“家丑”也不會外揚。有些質量“家丑”在當時操作過程中就給修補了。四是商品房驗收的主體是開發商，沒有真正的業主（買受人）的參與和監督，因此很難保證質量上嚴格過細把關。五是驗收備案制度使建設行政主管部門（委托的質量監督機構）對質量問題的監督責任弱化。建設行政部門對建筑質量的管理由微觀向宏觀性轉變，對建筑質量不再做實質的審查，只要符合備案要求的形式要件即給該工程備案。

　　筆者最近看了上海市市政工程質量監督站副站長沈建庭的“塌房門”折射建

　　筑業制度漏洞，深有同感。該文揭露了現行的房屋建筑工程竣工驗收備案制度在具體執行過程中存在的問題。

　　在工程建設過程中，勘察、設計、施工、監理本來應當是相對獨立的主導方，但因為建設方的資金支付對價因素，在整個工程中，主導方往往易主，誰出錢誰做主。另一方面，各方從市場中拿到建設工程參與的相關合同并不容易，這就導致建設方在支付對價的時候，往往對其他參與方進行壓價。

　　受壓價影響，比如勘察方巖層取樣就會少挖幾個洞、縮短深度、拉大間隔也小些；設計方在80厘米直徑還是60厘米直徑的樁基之間，就會選60厘米直徑的樁基。因勘察帶來的深度不夠，取樣點不多，會帶來設計時樁的直徑不夠大，樁深度不夠，樁分部密度不夠等問題，埋下工程質量隱患。而樁基則是此次上海房屋倒塌原因調查中最受關注的。從梅都公司倒塌房屋現場的樁基可以基本判斷，該樓盤選用的是預制樁，并非現場制作，價格便宜，但很脆。

　　最關鍵的是驗收階段，而恰恰在這個階段，經濟潛規則的危害更大。

　　在這個階段，往往是建設方自行組織，首先是《樁基分項、分部工程質量驗收證明書》階段，要有《基樁低應變動測報告》、《基樁靜載荷試驗報告》，然后是《基礎分項、分部工程質量驗收證明書》階段。最后是地上的樓層主體結構分項驗收以及《工程竣工驗收備案表》和《工程竣工驗收報告》。

　　該階段存在的問題包括：樁基、基礎主體結構的《分項、分部工程質量驗收證明書》和《竣工驗收表》的制作和完成由建設方組織，然后是在質量驗收意見一欄，由施工單位、設計單位、監理單位和建設單位簽署意見。這樣千篇一律的意見是發現不了問題的。

　　在《建設工程竣工驗收報告》上，建設方組織竣工驗收組，再出具《參建施工單位工程竣工報告》、《勘察設計單位工程質量檢查報告》、《監理單位工程質量評估報告》，這個過程中，“經濟潛規則”往往發揮重要影響。

　　在分項、分部驗收時，施工單位往往有巨額墊資，又要盡快拿到樁基、基礎等分項的工程款，其施工單位不可能簽署“不合格”意見的；設計單位還有設計尾款，沒有拿到手，監理單位還有合同款未到位，他們也不可能簽署“不合格”意見的。

　　值得注意的是，質量監督站僅僅是收具《證明書》的備案而已。在所有分項、分部完成后，進入到自行竣工驗收時，施工單位、勘察、設計單位和監理單位出具各自的報告，因一己之利，鮮見有出具質量異議的。

　　據了解，在上海倒塌房屋這一案例中，勘察、設施、施工、監理四個單位，均在樁基、基礎的《分項、分部工程驗收證明書》上簽署意見、蓋章，樓房已銷售自行報案驗收也完成，而房屋最終倒塌的事實，恰恰證明了看似完整的建筑工程竣工驗收備案制度執行其實存在很多疑問。

　　上海倒樓事件給人們唯一的好處是進行了一次竣工驗收備案制度的普法教育。在這之前廣大百姓還不知道竣工驗收備案制，更不知道建筑工程由誰驗收，尤其不知道由開發商自己的人驗收。現在知道了，原來商品房竣工驗收合格是由開發商的人說了算，人們好象一直受到蒙騙和潮弄。不信？你去作一個民意測驗。雖然《條例》、《暫行辦法》并不是直接說“竣工驗收是由開發商說了算”，但竣工驗收實際上就是這樣操作的。其它什么監督、抽查、備案呀都是“走秀”的。難道不是這樣嗎？請問官方的統計數據，竣工驗收因質量問題不予備案的工程有多少？如果沒有數據，那就肯定了這一事實：商品房竣工驗收合格實際上是由開發商的人說了算。

　　拷問五、商品房具備什么條件才能交付使用？

　　回答這個問題似乎很簡單，就是驗收合格才能交付使用嘛！對，關鍵是什么內容驗收合格。

　　根據《建設工程質量管理條例》第十六條規定由建設單位負責組織勘察、設計、施工、工程監理單位對工程進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件是：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。只要這五個方面的資料符合要求，就是建設工程驗收合格，就可交付使用。

　　《建設工程質量管理條例》第四十九條還規定，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

　　從第十六條和第四十九條比較分析來看，是交付使用在前。規劃、公安消防、環保等部門的驗收，以及報建設行政主管部門備案在后。也就是說，交付使用的條件是達到第十六條的驗收合格而不是第四十九條的備案。

　　現行的備案只是告知性程序，只是看一下資料是否齊備，該簽字該蓋章的地方如果還空著，那就要補齊，為的是歸檔備查。筆者在辦案中甚至看到備案表上勘察，設計、施工、監理和建設單位都是同一個人寫的字，內容都是同一句話：“符合規定要求，同意竣工驗收”。

　　在《建設工程竣工驗收備案表》的“備案意見”一欄的內容是格式化的：如：“工程的竣工驗收備案文件已于年月日收訖，文件

　　基本齊全，同意備案。”大印一蓋，就算備案完畢。

　　這么簡單？在大家看是一件很關鍵的竣工驗收環節，在這里就如同小學生交作業本一祥輕松。如果備案是這樣簡單的話，只要一個資料員就完全勝任了。

　　一句話，建設工程具備什么條件才能交付使用？答案是：只要建設單位同勘察、設計、施工、工程監理單位對工程進行竣工驗收了，就可以交付使用了。

　　那么，商品房也是如此驗收就可以交付使用嗎？是的，從法律規定來看沒有兩樣，備案的內容和形式就是這樣的。但是，筆者認為，《建設工程質量管理條例》中所指的竣工驗收交付使用不適用商品房的竣工驗收交付使用。

　　國務院《建設工程質量管理條例》中所指的竣工驗收是指某一合同標的（建筑物）的驗收，對住宅房屋驗收只是指某一單幢房屋的主體建筑竣工驗收。嚴格的說，《條例》中的竣工驗收并不包括劃規、消防、環保等專門驗收，根本無法交付使用。在住宅小區里，即使單幢竣工驗收包括劃規、消防等專門驗收合格，仍然無法交付使用，因為道路、綠化、圍墻等可能尚未竣工。所以，在簽訂商品房買賣合同時，對交付使用的條件應當選擇“綜合驗收合格”。這里的綜合驗收包括的內容較多，比如：建設工程竣工驗收、建設工程規劃驗收、建筑工程消防驗收、環保驗收、燃氣驗收、電梯安裝分部工程質量驗收、人防工程驗收等。只有達到綜合驗收合格，才能符合交付使用條件。所以說，《建設工程質量管理條例》中所指的竣工驗收交付使用對商品房是不適宜的。

　　拷問五、開發商憑什么文件才能通知業主收房？

　　筆者接到過許多這樣的糾紛案。開發商通知業主收房，業主發現連自來水都沒通，路都沒修好，怎么就通知收房啦？開發商說你不收房是你違約，證明我開發商是按時交房了。業主認為房屋沒有通過竣工驗收，是開發商逾期交房，要承擔違約責任。開發商說己經通過竣工驗收，現在實行竣工驗收備案制，不發驗收合格證的。業主要求看開發商的備案表。開發商說備案表交建委備案了，你們業主不相信可以到建委去問。這個問題還真搞不清開發商說的是真是假，就算向律師咨詢，律師也還得接受委托之后去建委調查才能搞清呀。

　　我們要問，造成業主這樣不明不白的迷茫局面是什么原因？

　　在實行竣工驗收備案制之前，采取的是核準制。通常是由勘察、設計、施工、監理、消防、環保、衛生、園林等單位驗收合格之后，建設行政管理部門出具《建設工程竣工驗收合格證》。那時候看工程是否驗收合格，就看是否取得《建設工程竣工驗收合格證》，有證可查。可現在不發合格證了，你要查這房子是否驗收合格，你頂多也只能看到一份《建設工程竣工驗收備案表》。這份備案表怎么能取代合格證呢？！我國的《建筑法》、《消防法》、《合同法》、《房地產管理法》等一系列法律法規都規定“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用”，既然法律是規定驗收合格，為什么不出具《建設工程竣工驗收合格證》呢？

　　我們做律師的也有很多納悶的問題。建設局對建筑工程的開工審查很嚴，要求必須取得《施工許可證》才能開工，而對于關乎人們生命財產安全保障的建設工程竣工驗收卻只要提交資料備案就行了，為什不規定要取得《竣工驗收合格證》呢？房產局對商品房預售把關很嚴，要求必須取得《預售許可證》才能預售，而對于關乎人們生命財產合法權益需要保障的商品房交付使用問題卻不審查把關呢？為什不規定要取得《商品房交付使用許可證》呢？

　　什么原因？拿建設局一位管業務的領導的話說，發《施工許可證》不需要承擔質量安全責任，而發《竣工驗收合格證》就不一樣了，一旦出現工程質量安全問題，那直接責任人是要承擔法律責任的。采取備案制說到底就是為了讓政府不承擔責任嘛（實際上是讓行政領導不承擔責任）。一語道破，一針見血，這就是實行備案制的根本所在。

　　拷問六、我國現行竣工驗收備案制度對誰有利

　　首先是，對建設行政管理機關最有利。

　　工程質量實行建設單位負責制，建設行政管理機關不需要對建設工程質量負責；對建設工程不負責竣工驗收；有權對建設工程進行監督、抽查；有權對違規行為及后果進行處罰和罰款。用他們自已的話說，事情少多了，責任輕多了，罰款的權力加大了。不錯，《條例》從第五十四條到第七十三條全部是處罰條款，其中規定罰款的項目就有三十多項，而對他們自己只有第七十六條針對玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的處罰。這條實際上是虛設的，因為他們對竣工驗收只負責備案。整個《條例》上連“法律責任”這一章都沒有。

　　其次是，對房地產開發商更有利。

　　房地產開發商認為，現行的竣工驗收備案制將建設方列為第一責任人，不管是老制度還是新制度，建設工程質量責任反正是推脫不了的，能省的則省點，能打“擦邊球”的則打點，只要驗收、抽查不出問題就行了。現行備案制授予開發商在竣工驗收中足夠的權利，開發商掌握竣工驗收的絕對主動權，省事、方便多了。

　　現行備案制對商品房買受人最不利的。

　　筆者經常接到竣工驗收方面的投訴案例，購房者說，問開發商房屋是否通過驗收？開發商說當然通過驗收。問竣工驗收合格證呢？開發商拿出《建設工程竣工驗收備案表》。購房者很納悶，法律規定要驗收合格才能交付使用，可是現在只是備案表，并且就是他們合作的五家單位簽字蓋章，這算哪門子驗收合格。一件涉及生命財產安全的嚴肅事，這么重要的環節在現行竣工驗收備案制度下只是他們合作的五家單位簽字蓋章后備個案就過關了。

　　特別讓人為難的是，如果業主發現房屋質量問題拒絕收房時，法律不支持拒絕收房。如果是收了房屋之后再因質量問題要求整改，可不是件順利的事。要求退房的話，法律又不支持，只有主體結構質量不合格影響居住安全時才可以要求退房。事實上，主體結構有問題，誰又能看得到？只有倒覆后才能證明有質量向題。類似問題困擾了很多購房者。

　　廣大購房者認為現行的商品房竣工驗收完全是走過場，質量好不好，都會通過驗收。在現行竣工驗收備案制度下，據專業人士說，還沒有因建筑質量問題導致竣工驗收不通過的商品房項目。甚至可以說，在驗收時連提出質量異議的人都沒有。

　　拷問七、國家能否制定一部真正保障人民生命財產安全的工程質量竣工驗收法規？

　　前面講了，實行竣工驗證備案制說到底就是為了讓政府不承擔責任。但筆者認為，讓政府不為企業承擔責任是對的，但是，政府該承擔的責任還得承擔責任，政府不應為了不承擔責任就盡量回避實質的關鍵的事情。

　　建設行政機關把很多應當監督把關的事情都交給中介機構去把關。比如把質量監督委托給質量監督機構，而質量監督機構又把質量監理交由工程監理公司。把工程質量檢測交給質量檢測中介機構。把竣工驗收交由建設單位（開發公司）組織業務合作單位進行驗收。采取這種責任、義務和部分權力下放，建設行政機關是放心了，但是人們對建筑工程質量是擔心了。

　　筆者通過法規比較，認為我國新修訂的《中華人民共和國消防法》和《建設工程消防監督管理規定》是一部真正保障人民生命財產安全的建設工程質量監督和驗收的法規。《消防法》進一步明確了各消防安全主體的法定責任。建設、設計、施工、工程監理等單位依法對建設工程的消防設計、施工質量負責。根據轉變政府職能的要求和市場經濟條件下消防工作的規律、特點，修訂后的《消防法》對消防監督管理制度進行了改革。第十三條規定按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照規定進行消防驗收、備案：《建設工程消防監督管理規定》第三條規定公安機關消防機構依法實施建設工程消防設計審核、消防驗收和備案、抽查。第七條公安機關消防機構在對建設工程進行消防設計審核、消防驗收和備案、抽查，應當由二名以上執法人員實施。第二十二條公安機關消防機構應當自受理消防驗收申請之日起二十日內組織消防驗收，并出具消防驗收意見。第二十三條公安機關消防機構對申報消防驗收的建設工程，應當依照建設工程消防驗收評定標準對已經消防設計審核合格的內容組織消防驗收。對綜合評定結論為合格的建設工程，公安機關消防機構應當出具消防驗收合格意見；對綜合評定結論為不合格的，應當出具消防驗收不合格意見，并說明理由。

　　筆者認為我國新修改的《中華人民共和國消防法》和《建設工程消防監督管理規定》是對人民的生命財產安全高度負責，雖然也同樣規定了由建設、設計、施工、工程監理等單位依法對建設工程的消防設計、施工質量負責。但對公安機關消防機構的對建設工程進行消防設計審核、消防驗收和備案、抽查的工作和責任一樣都不少，并且還規定得很具體和嚴謹。為什么公安機關消防機構依法實施建設工程消防設計審核、消防驗收和備案、抽查，而建設行政主管部門只規定備案而不驗收呢？為什么公安機關消防機構對消防驗收綜合評定結論為合格的建設工程要出具消防驗收合格意見，而建設行政主管部門對驗收為合格的建設工程不要出具任何驗收合格意見呢？為什么《建設工程質量管理條例》與《建設工程消防監督管理規定》在質量驗收操作要求上有如此大的差距呢？同樣是在轉變政府職能和市場經濟條件的大背景之下，公安機關消防機構能做到，建設行政主管部門為什么不能做到呢？

　　如果按《中華人民共和國消防法》和《建設工程消防監督管理規定》的模式制定我國的《建設工程質量管理條例》，老百姓就不會有那么多的麻煩和迷茫，建筑工程質量才能真正提高，安全事故才能真正減到最少。真正做到通過竣工驗收合格的房屋就是工程質量安全有保障的房屋。