大勢：告別暴利

　　王牌企業聯盟董事長上官同君直言，經過一年多的調整，樓市的持續低迷，各種成本的增加，特別是融資成本的增加，和往年相比，開發商經營艱難的同時利潤率也在不斷降低，目前鄭州房地產開發公司的利潤率一般在20%到30%之間，房地產市場正在逐步告別暴利時代。影響房子的成本主要是土地成本與建安成本，但2008年房地產商普遍面臨融資難的問題，因此融資成本比較高，已經有開發商在使用月息7厘的拆借資金，資金使用成本是驚人的，這已成為2008年乃至持續到2009年影響房子成本構成的主要因素。

　　盛世房地產營銷策劃公司副總經理欒繼強認為，去年以來市場上建設用鋼材價格上漲了35%到40%，混凝土價格上漲20%左右，房地產每平方米建設成本上漲15%左右。雖然今年下半年鋼材和水泥價格已開始大幅下降，地價也在不斷創新低，但是目前在售樓盤用的鋼材和水泥大部分還是以前買的，開發樓盤的地也都是以前拿的地。政府近期出臺的多項救市措施主要是降息，降低購買人需交納的契稅，沒有降低開發商向政府交納的各種稅費。面對房地產低迷的市場行情，多數房地產公司的開發資金鏈受到影響，對于目前樓盤開發商只能采取降價銷售，降低自己的利潤，所以目前開發商的利潤已經很低。

　　英之杰房地產營銷策劃公司副總經理毋曉枝說，通過政策指導性調整和宏觀市場的自發調整，不得不承認房地產行業確實已經從當初的70%甚至100%的利潤回落到了目前的20%左右。另外通過市場的調整，地價從以前的地王價到現在的拍賣底價，土地成本降低了；房地產的幾大主材如鋼材從前兩年的翻倍漲到現在的翻倍降，材料成本也降低了，通過調整房價也回落了，房地產的銷售周期也因為市場的觀望因素拉長了……上述這些因素，會讓市場都變得理性，讓房價更接近于成本。

　　現狀：房價略高

　　欒繼強說，根據鄭州市統計局公布的數據，2007年，鄭州市城區居民人均收入1.4萬元，以三口之家買一套100平方米的房子為例，目前市區內房價基本在每平方米4000元到5000元，買一套房子則需要40多萬元。而按照國際上通行的收入房價比為6：1計算，在鄭州一套100平方米的房子賣20多萬元才合理。現在，鄭州的房價與居民戶均收入比達到了12：1，說明鄭州目前的房價還是偏高。

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　　毋曉枝說，根據鄭州市統計部門公布的數字，今年上半年鄭州市城市居民家庭人均可支配收入為8224元，比去年同期增長14.3%。而鄭州市上半年商品房住宅的平均銷售價格為每平方米3957.3元，同比增長19.6%。可以看出房價的增長速度大大高出居民收入的增長速度，而這種態勢近幾年都體現得尤為明顯。

　　上官同君也認同鄭州房價收入比明顯偏高，他說目前鄭州市場上適合大眾的“白菜版”房子數量有限，而“魚翅版”的房子卻相對較多。

　　走勢：穩中有降

　　欒繼強說，鄭州畢竟是二、三線城市，房價的下跌肯定不會像北京、上海、深圳等一線城市下跌的幅度那么大，因為現在各地方政府也在出臺政策“救市”，雖然政府嘴上說救市不是救房價，但是房價會在政府對市場的救援下竭力維系，因此房子價格的走勢會一波三折，但最終近期的表現會是穩中有降。

　　上官同君說，鄭州近一年來的房價處于窄幅振蕩的格局，上漲乏力，卻也沒有明顯的下跌，開發商在花樣翻新的促銷背后，依然是在力挺房價，開發商不愿公開直面降價。但是樓盤銷售遇阻、工程款結算到期、銀行貸款追償本息、轉讓項目也沒著落……面臨年關的房地產資金鏈更加緊張，加上一年多“慘烈”的宏觀調控大潮，樓市銷量持續低迷，讓開發商感到今年的冬天特別寒冷，市場淘汰與洗牌正在資金的博弈中悄然進行，開發商們的資金緊張壓力卻是共同的，開發商群體的洗牌已經開始。然而鄭州房地產市場本身泡沫不大，因此房價目前會略有降價，但幅度不會很大。

　　毋曉枝認為，雖然目前鄭州房地產市場出現價格下降的現象，但是優惠打折等作為促銷手段只是暫時的、局部的。鄭州的房價和一線城市比較，還是處于相對理性，不存在過多的泡沫，所以也不會出現大幅和長期的降價局面。鄭州的房價在明年上半年仍會持續寒冷期，在明年年底前后，宏觀經濟的調整、國家救市政策的影響以及市場的供給關系等因素的影響，會讓觀望的剛性需求走出觀望期，房價會持平一段走勢，在未來的兩到三年內有一個緩慢復蘇調整期，調整后會是更理性的市場，無論從開發商還是購房者都會理性看待房地產市場，盲目拿地、投機炒房的現象會越來越少。