ST環球：整體上市與跨江戰略推薦
2007-01-24 00:00
投資要點:
公司借凈殼上市成為蘇寧環球集團的房地產旗艦。集團已將南京江北4294畝土地注入上市公司，擬將江北剩余5609畝優質土地擬分兩步全部注入公司，公司在江北的優質土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產品線，提升公司的競爭力和盈利能力，增強資本資產實力，確保公司未來7年以上的開發和高速成長。此外，公司擬在北京等地拿地，翼成為全國性房地產公司。
董事長張桂平為業內強勢人物，預計公司將與蘇寧電器在業務上戰略合作，在資本市場上共享長期優質的機構投資者平臺，使公司成為具備優良業績的全國性知名的房地產公司。
2007年公司與集團江北項目全面開工。南京“跨江發展戰略”拉開了公司的歷史性發展機遇，將長期提升萬畝地產的價值。若集團在1-2年內完成整體上市，公司異地開發獲得成功，則有望成為一線藍籌。
2007年初增發后開發全部項目將帶來52億元銷售凈利潤，每股帶來10.65元凈利潤，EPS年增長100%，06-08年EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。中期定價為15.6元，給予“推薦”評級。公司目前開發的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響。
風險提示：
注意增發風險、基本面變化或國家宏觀調控帶來的投資風險。
借凈殼上市成為蘇寧環球集團的房地產旗艦
公司原名為吉林紙業股份有限公司，1997年3月上市。2005年9月，蘇寧集團受讓吉林市國有資產公司20009萬股取得公司的控股權(50.06%)。2005年度公司進行了重大債務重組，吉林紙業的全部資產低償了全部債務，成為凈殼公司。
2005年12月蘇寧集團通過收購*ST吉紙控股權成為*ST吉紙股東，以經營性資產注入*ST吉紙的方式，向全體流通股股東做出對價安排。
公司收購、重大資產重組以及債務重組后，蘇寧集團向上市公司置入了天華百潤(蘇寧·天潤城項目)和華浦高科(混凝土)各95%的股權，使公司無償獲得40278萬元的經營性資產凈資產，由一個瀕臨退市的績差公司變更為一個以房地產開發經營與混凝土生產銷售的優質上市公司，每股凈資產將由0元增加至1.01元，盈利能力得到極大提高，主營業務將變更為房地產開發及混凝土生產、銷售，成為蘇寧集團房地產開發旗艦公司。
實力雄厚的控股股東—蘇寧環球集團
1、公司董事長張桂平—行業內的強勢人物
生于1951年，與蘇寧電器(70.8,4.02,6.02%)董事長張近東為同胞兄弟，大學本科學歷，建筑學專業副教授。
江蘇省南京市人大代表，江蘇省政協常委，全國工商聯住宅產業商會副會長，全國房地產商會聯盟副主席，江蘇省工商聯副會長，江蘇省工商聯住宅產業商會會長，東南大學董事，南京師范大學董事、教授，江蘇省光彩事業促進會第二屆理事會副會長。
被南京市政府評為2003年度發展第三產業先進個人，榮獲2002年社會主義建設貢獻獎章，2005年被列入“中國管理一百人”、“中華誠信英才”。2001年至今任江蘇蘇寧環球集團有限公司董事長。
2005年12月10日起任ST環球(10.48,0.18,1.75%)上市公司董事長、總裁。
2、多元化經營總資產超過60億元的蘇寧環球集團
蘇寧集團始創于1987年，始創人張桂平先生。蘇寧集團從電器貿易做起，1992年開始進入地產界，如今集團已發展成為集房地產開發、商業連鎖、醫藥科技、五星級酒店、新型建材生產、汽車貿易、采礦業、通用航空、門窗制造、物業管理等于一身，總資超過60億元的超級航空母艦，成為國內首屈一指的大型綜合性民營企業。經過十幾年洗禮的蘇寧集團，在江蘇省內外已然顯現王者風范，企業的美譽度也日益提升。為了適應企業集團的高速度、多元化發展，2004年蘇寧集團更名為蘇寧環球集團。
近年來集團榮獲“中國企業500強”、“全國民營企業五百強前十名”等榮譽稱號，旗下的蘇寧地產榮獲“2003年度南京市民營企業納稅第一大戶”、“江蘇省房地產企業50強、民企第一強”的殊榮，同時還榮獲“省文明單位”、“2004—2006年度‘江蘇省工商行政管理局免檢企業’”、“中國住宅產業商會副會長單位”、“江蘇省工商聯副會長單位”、“江蘇省住宅產業商會會長單位”、“2004年中國住交會名企”等幾十項榮譽稱號，由蘇寧地產傾力打造的蘇寧·千秋情緣榮獲“2004年中國住交會名盤”稱號，在社會各界享有極高聲譽。
21世紀，蘇寧環球集團做出多元化發展的戰略決策，對集團進行擴充，揮師大舉進軍商業連鎖、新型建材生產、汽車貿易、采礦業、門窗制造等熱門行業、為企業集團的可持續發展奠定了雄厚的基礎。蘇寧環球集團一直堅持把最好的產品、最好的服務、最好的理念送到大眾的面前，不斷追求卓越的堅定信念。
3、十幾年的蘇寧房地產品牌，南京地產界的領跑者
蘇寧集團1992年成立以來，潛心打造房地產品牌。在激烈的市場競爭中，始終以“高質、高標、高效”為目標，秉承“優質產品，誠信服務”的企業宗旨，不斷開發新項目。集團旗下的蘇寧地產至今已累計開發房地產項目近40個，開發面積超過300萬平方米。相繼開發了蘇寧·怡瑰園、蘇寧·華瑰園、蘇寧·碧瑰園、蘇寧·樂瑰園，蘇寧·雅瑰園、蘇寧·千秋情緣、蘇寧環球大廈、蘇寧環球精品商城、蘇寧環球汽車城、蘇寧·馨瑰園等。環球大廈是蘇寧房地產開發南京商務樓典范，同樣在民用住宅上蘇寧更是力求打造出自己的品牌形象。在行業加速競爭的背景下，蘇寧地產在市場把握、產品研發、營銷、工程質量控制和物業管理服務等方面一直走在市場的前端。
作為南京地產界的領跑者，蘇寧地產一直以創新和服務享譽業界。經過十幾年發展的蘇寧地產，在南京地產界已顯現出王者風范。2004年，蘇寧地產被評為中國住交會“名企”。2005年再奪桂冠，充分顯示了蘇寧地產的強大實力。
4、擁有近萬畝土地，其中4294畝已注入上市公司
走過十幾年房地產開發歷程的蘇寧地產在南京地產界已顯現王者風范，21世紀，集團響應江蘇省“沿江大開發”的戰略決策，揮師進軍江北新區，近1萬畝(700公頃)江北新城浦口區的土地，具有無法比擬的開發前景和發展潛力。
目前正在開發的蘇寧·天華硅谷(2007年初擬增發注入)、蘇寧·天潤城(已在上市公司，占地4294畝)、威尼斯水城(可能在下一次增發注入)、佛手湖環球度假村(可能在下一次增發注入)等大盤已經或將全面啟動，蘇寧·天潤城在江北以低價進入市場，低廉的房價受到了購房者追捧。
5、承諾將優質地產項目注入上市公司
2005年公司重組時，蘇寧環球集團將公司定位為集團房地產開發的旗艦企業，并承諾蘇寧集團的未來發展戰略是優先扶持公司的發展，幫助公司做大、做強住宅類房地產開發主業，將對其控制或獲取的其他優質房地產項目資源適合以適當方式逐步注入公司，使公司成為全國性房地產公司，擁有完善的產品線(高中低檔住宅均有)，業績穩定增長、運作規范、具備優良業績的知名企業，5年后在行業內排名前5位。
集團在南京江北的土地分兩步注入
1、公司與集團在南京江北擁有建筑面積780萬平米
2003年集團公司非常有前瞻眼光地通過掛牌和拍賣的方式在南京江北浦口區廉價拿來700公頃的凈地(近萬畝)，含上市公司擁有的天潤城4294畝土地以及將通過定向增發拿進來的天華硅谷(493畝)、佛手湖別墅(616畝)以及威尼斯水城4500畝，總規劃建筑面積約780萬平米。未來江北交通條件改善將帶旺和提升江北房地產的價值，若全部開發將帶來可觀利潤。
2、集團在南京江北土地分兩步注入公司
為解決同業競爭、支持上市公司持續發展、提高上市公司房地產開發的品質以及拓寬公司的產品線，集團在南京江北大量優質地產資產分兩步走全部注入公司。第一步：2007年上半年向實際控制人定向增發注入優質地產項目(擬獲證監會批準)；第二步：預計在下次增發購買集團在江北的剩余土地。
第一步，2007年初，公司向實際控制人定向增發注入優質地產將拉開集團公司優質地產項目注入上市公司的序幕。公司實際控制人張桂平及其關聯人張康黎(張康黎先生系張桂平先生之子)分別以其持有的注冊資本5000萬元的江蘇乾陽房地產開發有限公司51%和49%的權益認購8212.4665萬股(合計37038萬元)，將合計取得公司57.4828%股權)，南通百匯物資公司認購912.4962萬股，以現金認購。上述1億股的增發價格為4.51元/股，增發股份為9125萬股，增發后總股本4.9099億股。
定向增發完成后，公司將100%擁有江蘇乾陽房地產開發有限公司，從而取得493畝(37.86萬平米)的“天華硅谷”項目100%的權益。
第二步，預計在下一次定向增發時購買集團公司剩余地產項目。如：擁有100%權益的佛手湖別墅項目和84%權益的威尼斯水城項目，預計將按市場價格打折注入。
上述兩步若能順利完成，公司將以較低成本獲得集團在南京江北的另外5609畝土地的成熟項目和優質資源的開發權益。這樣公司在南京的土地儲備將增加至9903畝，將極大地豐富公司的產品線，進一步提升公司的競爭力和市場地位，極大地增強公司的資本資產實力，改善公司的財務狀況，大幅提高公司的盈利能力，確保公司未來7年以上的開發以及高速增長。這樣未來公司的市值迅速做大就成為可能。
跨區域開發，將晉升為全國性房地產開發企業
2006年10月28日公司公告，已分別在北京、長春注冊了“北京蘇寧環球有限公司”及“長春蘇寧環球房地產開發有限公司”兩家全資子公司，注冊資本金分別是10000萬元和2000萬元。上述子公司的設立拉開了公司在北京和長春等跨區域發展的序幕，目前公司正在北京、長春市和吉林市開拓市場，希望分得一杯羹。若跨區域發展戰略獲得成功，則公司的經營管理水平將上一大臺階、業務結構將進一步完善、核心競爭力將進一步增強，公司將迅速從地方性房地產開發企業提升為全國性房地產開發企業。
南京“跨江戰略”是公司的歷史性發展機遇
目前集團與公司擁有的萬畝開發用地處于南京江北的浦口區，離長江大橋只有一步之遙，該區域目前正是江北浦口區擬啟動的“中心區”，是未來跨江戰略的橋頭堡。南京跨江發展戰略，可讓公司在江北浦口區的萬畝土地長期大幅增值。
1、江北是南京“一城三區”中的重要組成部分，正從規劃藍圖變為現實
南京市城市發展的主要趨勢和問題是，主城人地矛盾進一步突出，拉開都市發展框架成為當務之急；有序疏散舊城人口、提高新城區建設水平成為主城面前的主要問題等等。對此，2001年底，南京市制定了“保護老城、發展新區”，實施“一城三區”“三個集中一個疏散”的城市發展戰略。在古城周邊拓展總面積達380平方公里的東山、仙林、江北3個新市區，以實現“工業向開發區集中、建設向新區集中、高校向大學城集中，疏散老城區人口”的城市發展新戰略。短短三四年間，東山、仙林、江北三個新市區，已有300多家企業向開發區集中，34所高校匯聚大學城，推動南京實施空間發展戰略的“一城三區”決策，正在從規劃藍圖變為美好的現實。
2、未來20年南京“雙核心”跨江城市正在構筑
A、江北浦口區擬啟動“中心區”建設，是跨江戰略的橋頭堡
2006年11月南京市提出“跨江發展戰略”，江北的浦口新市區將成為南京未來城市建設的一個重點。浦口中心區將是江北地區城市化進程的重要一環，更是輻射帶動蘇北、安徽等中西部地區發展的重要功能區，同時也是塑造濱江城市特色的關鍵地區，帶動南京都市區跨江發展的副中心，規劃設計范圍面積12.97平方公里。
目前，浦口區城市建設基本上處于“零城市化狀態”，爭取用10年左右的時間，把該片區建設成為浦口未來的行政、商務和文化中心，完善江北新市區的城市功能，“跨江發展戰略”將長期提升江北房地產的價值。
B、跨江發展戰略的基礎和條件已經成熟
2005年，江北浦口區地方財政收入12.41億元，居全市第2位。在全市“五個中心”建設規劃中的140多項重大支撐項目中，“浦口板塊”有15個項目，占全市10.7%。
跨江戰略使自主創新體系與產業體系正在形成。跨江戰略使江北地區成為建設“五個中心”新的“增長區”，而“五個中心”又是江北地區的支撐平臺。在“長三角先進制造業中心”建設上，這里除了高新區外(南京高新區內高新技術企業近200家，成為南京最密集的高新區，90%以上的高新技術企業擁有自主知識產權)，還有國家級化學工業園區，巴斯夫、BP、塞拉尼斯、三菱瓦斯等跨國石化企業；在“全省現代服務業中心”建設上，軟件產業的“半壁江山”在江北，房地產業開發旺盛，“一山三泉”生態旅游蓬勃發展；在“長江國際航運物流中心”建設上，西壩港區和通江集輔助港區等均已全面啟動建設；在“全國重要科教中心”建設上，南京工業大學、東南大學、南京大學、南京審計學院，在直接為江北創造價值的同時，還為江北提供了大量的人才和智力支持；在“東部城市綠色中心”建設上，十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝國家森林公園使這里成為生態之城。
通過“一城三區”、沿江開發戰略的實施，江北兩區(浦口區和六合區)實施跨江發展戰略的基礎和條件已經成熟。江南江北將統籌、聯動、融合、平衡發展，“雙核驅動”推進南京實現新的跨越。
C、“整體提升江南，加快建設江北”戰略正在實施
江南主城區經濟發展已起到影響和帶動作用。雨花臺區將建設南京南部商貿物流中心，提升軟件產業基地的水平和實力；建鄴區是“跨江發展”的先行區，使江心洲成為南京跨江發展的重要“落腳點”；沿江岸線最長的老城區--下關區將成為“跨江發展中心輻射區”，下關電廠搬遷、生產型碼頭置換搬遷、大型農貿批發市場搬遷都將在未來5 至10 年中完成……
江北已成輻射都市圈的橋頭堡。在浦口，投資22億元的華東Shopping mall項目已啟動建設，占地2000畝、總投資4億元的華東最大金屬物流園已通過規劃論證，浦口的頂山片區、泰山片區、江浦片區與江南主城的對接在加快；在六合，9.6公里滁河沿線已全面展開整治，先進制造業、現代服務業快速布局，化工、電子、生物制藥、新材料、機械、紡織、服裝等產業以及化工園等開發園區，構建起一個龐大的工業框架，啟動了六合10%的土地面積。
3、跨江通道建設讓江北與主城融合，筑高一體化發展平臺
南京至洛陽的寧洛高速、寧淮高速通車，兩條高速在六合雍莊互通相交，形成了江北的高速環線，分別經長江三橋、二橋與江南繞城公路相連，形成了南京“大一環”。“十一五”期間，在建成“五橋一隧”過江通道的基礎上，將開建繞越公路東南環，繞越東北環連接長江四橋，抵達雍莊互通，與寧淮高速相連，形成南京的“大二環”。
特別是江北的跨江隧道在2008年開通，將實質性改善浦口區與主城區的交通問題，極大地提升公司江北樓盤的吸引力。
2012年地鐵3號線將開通與主城的連接。南京目前已著手3號線前期的準備工作，2012年之前建設3號線，如果浦口、六合兩地的經濟發展較快，地鐵3號線有望提前開工建設。3號線是南北客流主干線，貫穿大江南北、連接主城、江北新市區和東山新市區，連接祿口機場、南京鐵路南站、南京火車站及江北火車站最重要的對外交通樞紐。
跨江通道的建設為江北地區帶來大量人流、物流、信息流、資金流的同時，也為南京打開了廣闊的發展空間。“隨著經濟的快速發展，江南主城的土地資源與生態資源的承載力相對不足。而跨江發展，可讓江北豐富的土地與生態資源迅速增值。
4、市區、當地和外來工薪階層是南京江北購房主力
市區、當地和外來工薪階層，30歲左右的青年為該區域的購房主力。浦口區是南京的工業區，大企業和高校云集于此，擁有強大的購買力。目前該區域的交通是制約江北住宅升值的主要因素，未來過江隧道等等的改善的將迅速提升該地區的房屋和物業價值。
2007年南京江北4個樓盤全面開工
公司與集團擁有的南京江北浦口區的4個項目：蘇寧·天潤城、天華硅谷、佛手湖別墅、威尼斯水城。
1、公司目前的主力盤---蘇寧·天潤城(即天華百潤)項目(95%權益)
“天潤城”由蘇寧環球集團投資，蘇寧南京天華百潤投資發展股份有限公司開發，是江北地區最大的樓盤之一、是離主城區最近的一個樓盤，建成后的“天潤城”將集普通住宅、商業、休閑、辦公、娛樂為一體的超大型社區。項目位居南京市浦口區浦洲路南側，距長江大橋約5分鐘，東鄰南浦路，北靠浦洲路，西接紅太陽裝飾城。
項目位居南京市浦口區浦洲路南側，泰山街道次中心區域，距長江大橋約5分鐘，東臨南浦路，北依浦洲路，西接紅太陽裝飾城，新浦口超級新城，位居江北沿江開發橋頭堡戰略區位，緊鄰大橋北路、寶塔山風景區，空氣清新。項目距長江濱岸1公里，鄰近東南大學、南京大學、南京工業大學浦江學院和高新區，交通便利。
正打造新街街坊式的人性構思，陽光景觀式的人文設計，社區由“二軸、一帶、一心、四島”融會貫通。整個居住區由兩條天然的水系貫穿南北，一條延引出18000平米中心景觀帶，另一條延著南浦路成為獨特的景觀。
項目總占地面積4294畝，建筑面積430萬平方米，2011年全部開發完畢，預計總投資68億元，上市公司擁有95%的權益。項目拿地成本低廉，樓面地價440元/平米，44萬元/畝。
項目已開發100萬平米建面，還剩3/4未開發。目前開發的住宅主要為多層、小高層普通板式住宅，主要滿足首次置業者和普通居民改善居住條件。戶型面積集中在110平方米以下，得房率近90%，綠化率42%。
由于項目品質尚可，低位入市，樓盤開盤后銷量一直居南京樓盤銷量榜首，2006年“天潤城”榮獲南京最暢銷樓盤。一期于2005年1月開盤，低價進入市場，在銷售中體現大型樓盤的綜合成本優勢，由于產品結構單一，利潤率較低。開盤以來，起價2500元/平方米，最高價3700元/平方米，均價3180元/平方米。第一街區到第四街區均價從2500上升到3000元/平米，6街區銷售均價3300元/平米。目前第一街區、第二街區已交付，第三街區07年4月交付，第四街區07年6月交付，第五街區已售磬，07年10月交付。
已開發面積預計結算時間：1-2期2006年；3-4期、5期部分2007年，5-6期2008年。
后續開發在交通改善、配套完善的背景下升值潛力大
A、交通的改善
“天潤城”項目目前交通還不是很快捷便利，但08-09年過江隧道第四、五條將建成通車(規劃中的過江隧道將有11條線路，四通八達)，過江只需5分鐘，2012年建成的地鐵3號線在江北出口與蘇寧天潤城相鄰，交通的改善為項目的升值提供了空間。
B、配套的完善
“天潤城”和“威尼斯水城”(集團項目，公司計劃07年購入)之間政府規劃2200畝的生活配套，預留用作醫院、商業、體育館等公共配套建設，在天潤城內，也規劃了商業街，其中有超市、銀行、餐館等，超市主體建筑已經完成。“天潤城”項目的配套已在規劃中，部分已動工。其中小區自帶配套：6所幼兒園、3所小學、2所中學，商業區、農貿市場，計劃引入鼓樓醫院、省人民醫院分院。社區中1.8萬平米的中心花園與威尼斯水城相鄰，兩個項目可共享資源。
“天潤城”除享有原泰山街道的成熟配套外，周邊眾多的賣場，如今盛國際家居、紅太陽裝飾城等。現有的紅太陽裝飾城將被華東最大的商業MALL取代，并將引進蘇寧電器旗艦店，目前正在做門店。2007年5月，大型超市沃爾瑪進駐，與小區僅一街之隔。商業圈集購物、休閑、娛樂于一體，建筑面積5萬多平米，營業面積3萬多平米，是新街口商業圈的3倍。“一站式”購物，將給“天潤城”和威尼斯水城的業主帶來極大的方便。
2、集團第一步擬注入的優質項目--“天華硅谷”(100%權益)，2007年初向實際控制人定向增發注入的資產
“天華硅谷”項目是公司2007年上半年的定向增發注入項目，由蘇寧·江蘇乾陽房地產開發公司投資開發。項目位于天潤城西側，主要開發高檔住宅和商業物業，涵蓋商業、商務辦公、休閑娛樂、居住為一體的高檔綜合性房產項目。項目盈利能力強，將使公司產品結構由低端住宅向高檔住宅和商業地產延伸，產品線大大豐富，項目的開發將增厚每股收益。
項目位于浦口區泰山街道的核心位置，東臨泰馮路，西依寧六公路。以臨寧六路山脊為中軸東西向一分為二，東面為高檔住宅區域，占地382.6畝，西面為商業、商務辦公、休閑娛樂區，占地110畝，別墅、情景洋房、多層、小高層等建筑物采用高度遞增式布局與山體走勢取得一致，與周邊自然環境，區內山、水、谷地、建筑和諧共存，套型設計以小康住宅為起點，康體、休閑為主題。臨近寧六公路為商業、商務辦公、休閑娛樂區于一身。
公共配套設施規劃有會館、學校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場、醫院、商業街、品牌店、餐館、體育場等。
項目2003年掛牌取得“凈地”，已取得《建設用地規劃許可證》及《國有土地使用權證》，由政府拆遷。總占地面積492.6畝(32.8526萬平米)，可售面積37.86萬平方米，總投資13.45億元，樓面地價1562元/平米(目前周邊地價128萬元/畝)。其中，高檔住宅22.73萬平方米，均價5500元／平方米；商業15.12萬平方米，均價7500元／平方米，總投資13.45億元，銷售收入23.85萬元，利潤總額9.09億元，稅后利潤6.09億元。
“天華硅谷”項目施工分為三期，2006年11月開始基礎施工，2007年3月開始第一期施工，2009年10月完成第三期施工，2007年預售。2008-2009年結算。
項目前景
“天華硅谷”項目地理位置優越，周邊交通系統發達，地塊內有良好的自然山體和大量的水面，可遠眺長江開闊江景，自然條件和景觀優越。未來隨著過江隧道和地鐵線的開通，項目所在地的交通將更加便利；項目毗鄰高新技術開發區、沿江都市工業園區以及南京大學、東南大學等多所高校校區，依托周邊區域幾十萬人的龐大消費群體以及江北華東第一大商貿基地的人流消費潛力，專注于打造特色商業區和高檔低密度生活小區，具有良好的升值潛力和發展前景。目前該地區的別墅、聯排別墅等高檔住宅銷售價格基本保持在8000元／平方米以上的水平、商業地產銷售均價基本在7500元／平方米左右，并具有一定的上漲空間。
3、預計集團第二步擬注入的優質項目---4500畝的“威尼斯水城”項目84%權益(擬第二次定向增發購買的項目)
“威尼斯水城”--南京的江濱，意大利風情生態水景度假社區。項目位于南京浦口區沿江鎮，東臨長江，八卦洲，東側是濱江大道，與南京市區隔江相望，西靠浦珠路，北接六合區，浦洲路，南臨規劃中的過江隧道。與天潤城相鄰，濱臨長江，雄踞江北第一線，攬盡一江風華。利用長江自然風光優勢創造高雅環境，開拓花園式的生活居住空間，景觀與江景對話，建筑與水景對話，倡導人與自然和諧共生。
項目聘請美國設計師設計，建筑風格與品質上走與天潤城差異化的道路，即提高樓盤品質和拓寬公司的產品線的道路，建筑形態為多層、小高層、高層及聯排別墅、雙拼別墅及獨立別墅。將“威尼斯水城”打造成華東第一衛星城，集居住、休閑、度假、娛樂、商貿、就業為一體的新城。配套會所、學校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場、醫院、商業街、品牌店、餐館、體育場等。
地塊與城市主要功能中心交通聯系十分方便，通過長江大橋到達市區約20分鐘左右車程，到達浦口區商業中心只需5分鐘車程。目前到達市區主要通過用地兩側的規劃城市干道與長江大橋相連。東側的濱江大道為城市景觀大道，西側為浦珠路為城市主干道，可由長江大橋直接達到小區，交通較為順暢。
已銷售一期“浪漫水都”，第一批銷售8棟小高層，銷售情況良好，小高層均價在3000多元左右/平方米，多層均價在4000多元左右/平方米。目前售價在4000-4200元/平米，已售25萬平米，未結，將在2007年結轉。
集團公司計劃在2007年通過第二次定向增發將威尼斯水城(占地4500畝)項目公司90%股權全部轉讓給上市公司。上市公司將以現金收購上述資產，資產價格將根據土地的市場評估價、公司股價以及項目的開盤情況為基準定價并有一定的折扣，預計項目將以較低的價格轉讓給上市公司。
4、預計集團第二步擬注入的優質項目—“佛手湖別墅”項目100%權益(擬在第二次定向增發購買的項目)
“佛手湖別墅”項目位于南京江北浦口區以西，處南京老山風景區，緊鄰珍珠泉旅游度假區，面臨佛手湖千畝碧波，背靠老山連綿山巒，地理位置得天獨厚，是南京市是最好的地段，具備建設高檔旅游度假區的優越自然條件。距市中心約10公里，交通便利。
項目占地面積616畝，集團購置土地成本低廉，容積率0.3，建筑面積約12.33萬平米，建筑形態為獨棟別墅，預計07年開盤，項目建成后預計售價將在2-3萬/平米，開盤后2-3年完成結算。
佛手湖度假村建設項目包括：白金五星級超豪華酒店，高檔度假別墅，康復醫療中心及相關配套設施。建成后將成為一個集旅游度假，會務休閑，康復療養等多種服務功能于一體的國內最高檔次的旅游度假村。
集團公司計劃在2007年通過第二次定向增發將“佛手湖別墅”項目公司股權84%轉讓給上市公司。上市公司將以現金收購上述資產，資產價格將根據土地的市場評估價、公司股價以及項目的開盤情況為基準定價并有一定的折扣，預計項目將以較低的價格轉讓給上市公司。
盈利預測(2007年初增發后的盈利預測)
假設前提：
公司按照正常開發計劃，開發天潤城項目和天華硅谷項目等2個項目；
按照目前公司開發的正常進度、近兩年的銷售價格預期；
公司的各項費用水平和建造成本與市場水平相仿；
商品砼及涂料年銷售增長20%，2006-2008年，年凈利潤貢獻在1800-2600萬元。
盈利預測
根據上述假設，我們認為，公司目前的項目儲備足以開發5年以上，2008年是利潤爆發性增長的頭一年。預計2006年、2007、2008年的EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。
增發后項目開發帶來的盈利預期
公司在2007年初完成增發后，開發天潤城項目和天華硅谷項目等2個項目，我們預計能帶來50.5億元的銷售凈利潤，預期將帶來每股10.19元的凈利潤收益。
風險因素分析
1、國家宏觀調控房地產行業的政策出臺可能影響市場對房屋的供需量，從而影響房價，進而影響公司盈利預期帶來的風險；
2、公司增發計劃未如期完成，導致集團資產注入的推遲造成盈利減少的風險；
3、公司經營管理、財務狀況出現異常帶來的經營風險；
4、公司目前開發的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響；
5、證券市場出現非理性的逆轉等風險。
估值與投資建議
公司借凈殼上市成為蘇寧環球集團的房地產旗艦。蘇寧環球集團總資產超過60億元，擁有十幾年的蘇寧房地產品牌，董事長張桂平為業內強勢人物。集團在南京江北新城浦口區擁有近萬畝土地(建筑面積780萬平米)，具有無法比擬的開發前景和發展潛力，其中4294畝已注入上市公司。集團已承諾將優質地產項目注入上市公司，使公司成為全國性房地產公司，擁有完善的產品線(高中低檔住宅)，業績穩定增長、運作規范、具備優良業績的知名企業。預計公司將與蘇寧電器在業務上戰略合作，資本市場上共享蘇寧電器的廣泛影響力與長期優質機構投資者的平臺。
集團在江北5609畝優質土地擬分兩步以較低價格全部注入公司，1、2007年初向實際控股人定向增發，獲得493畝天華硅谷項目100%的權益；2、預計第二次定向增發購買集團擁有的616畝佛手湖別墅項目100%權益和4500畝威尼斯水城項目90%權益。公司在江北優質土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產品線，提升公司的競爭力、市場地位和盈利能力，增強資本資產實力，確保公司未來7年以上的開發和高速成長。
公司擬在北京、長春和吉林等地拿地，翼成為全國性房地產公司。2007年公司和集團在江北4個項目全面開工。南京“跨江發展戰略”拉開了公司的歷史性發展機遇，將長期提升萬畝地產的價值。若集團能在1-2年內完成整體上市，公司異地開發獲成功，則上市公司有望成為一線藍籌股地產股。
2007年初增發后，公司2個項目全部開發將帶來52億元的銷售凈利潤，給每股帶來10.19元的凈利潤，公司的EPS將年增長100%。預計2006-2008年的EPS將分別為0.237元、0.511元和1.05元。
公司龐大的土地儲備和集團公司悠久的房地產開發歷史是公司成為永續性的開發性房地產的堅實基礎。因此，對這類公司我們用PE法給公司定價比較合適。按全國性的房地產開發公司的PE水平30倍計算，我們認為公司中期內的股價15.6元附近。
公司目前開發的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響。
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公司借凈殼上市成為蘇寧環球集團的房地產旗艦。集團已將南京江北4294畝土地注入上市公司，擬將江北剩余5609畝優質土地擬分兩步全部注入公司，公司在江北的優質土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產品線，提升公司的競爭力和盈利能力，增強資本資產實力，確保公司未來7年以上的開發和高速成長。此外，公司擬在北京等地拿地，翼成為全國性房地產公司。
董事長張桂平為業內強勢人物，預計公司將與蘇寧電器在業務上戰略合作，在資本市場上共享長期優質的機構投資者平臺，使公司成為具備優良業績的全國性知名的房地產公司。
2007年公司與集團江北項目全面開工。南京“跨江發展戰略”拉開了公司的歷史性發展機遇，將長期提升萬畝地產的價值。若集團在1-2年內完成整體上市，公司異地開發獲得成功，則有望成為一線藍籌。
2007年初增發后開發全部項目將帶來52億元銷售凈利潤，每股帶來10.65元凈利潤，EPS年增長100%，06-08年EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。中期定價為15.6元，給予“推薦”評級。公司目前開發的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響。
風險提示：
注意增發風險、基本面變化或國家宏觀調控帶來的投資風險。
借凈殼上市成為蘇寧環球集團的房地產旗艦
公司原名為吉林紙業股份有限公司，1997年3月上市。2005年9月，蘇寧集團受讓吉林市國有資產公司20009萬股取得公司的控股權(50.06%)。2005年度公司進行了重大債務重組，吉林紙業的全部資產低償了全部債務，成為凈殼公司。
2005年12月蘇寧集團通過收購*ST吉紙控股權成為*ST吉紙股東，以經營性資產注入*ST吉紙的方式，向全體流通股股東做出對價安排。
公司收購、重大資產重組以及債務重組后，蘇寧集團向上市公司置入了天華百潤(蘇寧·天潤城項目)和華浦高科(混凝土)各95%的股權，使公司無償獲得40278萬元的經營性資產凈資產，由一個瀕臨退市的績差公司變更為一個以房地產開發經營與混凝土生產銷售的優質上市公司，每股凈資產將由0元增加至1.01元，盈利能力得到極大提高，主營業務將變更為房地產開發及混凝土生產、銷售，成為蘇寧集團房地產開發旗艦公司。
實力雄厚的控股股東—蘇寧環球集團
1、公司董事長張桂平—行業內的強勢人物
生于1951年，與蘇寧電器(70.8,4.02,6.02%)董事長張近東為同胞兄弟，大學本科學歷，建筑學專業副教授。
江蘇省南京市人大代表，江蘇省政協常委，全國工商聯住宅產業商會副會長，全國房地產商會聯盟副主席，江蘇省工商聯副會長，江蘇省工商聯住宅產業商會會長，東南大學董事，南京師范大學董事、教授，江蘇省光彩事業促進會第二屆理事會副會長。
被南京市政府評為2003年度發展第三產業先進個人，榮獲2002年社會主義建設貢獻獎章，2005年被列入“中國管理一百人”、“中華誠信英才”。2001年至今任江蘇蘇寧環球集團有限公司董事長。
2005年12月10日起任ST環球(10.48,0.18,1.75%)上市公司董事長、總裁。
2、多元化經營總資產超過60億元的蘇寧環球集團
蘇寧集團始創于1987年，始創人張桂平先生。蘇寧集團從電器貿易做起，1992年開始進入地產界，如今集團已發展成為集房地產開發、商業連鎖、醫藥科技、五星級酒店、新型建材生產、汽車貿易、采礦業、通用航空、門窗制造、物業管理等于一身，總資超過60億元的超級航空母艦，成為國內首屈一指的大型綜合性民營企業。經過十幾年洗禮的蘇寧集團，在江蘇省內外已然顯現王者風范，企業的美譽度也日益提升。為了適應企業集團的高速度、多元化發展，2004年蘇寧集團更名為蘇寧環球集團。
近年來集團榮獲“中國企業500強”、“全國民營企業五百強前十名”等榮譽稱號，旗下的蘇寧地產榮獲“2003年度南京市民營企業納稅第一大戶”、“江蘇省房地產企業50強、民企第一強”的殊榮，同時還榮獲“省文明單位”、“2004—2006年度‘江蘇省工商行政管理局免檢企業’”、“中國住宅產業商會副會長單位”、“江蘇省工商聯副會長單位”、“江蘇省住宅產業商會會長單位”、“2004年中國住交會名企”等幾十項榮譽稱號，由蘇寧地產傾力打造的蘇寧·千秋情緣榮獲“2004年中國住交會名盤”稱號，在社會各界享有極高聲譽。
21世紀，蘇寧環球集團做出多元化發展的戰略決策，對集團進行擴充，揮師大舉進軍商業連鎖、新型建材生產、汽車貿易、采礦業、門窗制造等熱門行業、為企業集團的可持續發展奠定了雄厚的基礎。蘇寧環球集團一直堅持把最好的產品、最好的服務、最好的理念送到大眾的面前，不斷追求卓越的堅定信念。
3、十幾年的蘇寧房地產品牌，南京地產界的領跑者
蘇寧集團1992年成立以來，潛心打造房地產品牌。在激烈的市場競爭中，始終以“高質、高標、高效”為目標，秉承“優質產品，誠信服務”的企業宗旨，不斷開發新項目。集團旗下的蘇寧地產至今已累計開發房地產項目近40個，開發面積超過300萬平方米。相繼開發了蘇寧·怡瑰園、蘇寧·華瑰園、蘇寧·碧瑰園、蘇寧·樂瑰園，蘇寧·雅瑰園、蘇寧·千秋情緣、蘇寧環球大廈、蘇寧環球精品商城、蘇寧環球汽車城、蘇寧·馨瑰園等。環球大廈是蘇寧房地產開發南京商務樓典范，同樣在民用住宅上蘇寧更是力求打造出自己的品牌形象。在行業加速競爭的背景下，蘇寧地產在市場把握、產品研發、營銷、工程質量控制和物業管理服務等方面一直走在市場的前端。
作為南京地產界的領跑者，蘇寧地產一直以創新和服務享譽業界。經過十幾年發展的蘇寧地產，在南京地產界已顯現出王者風范。2004年，蘇寧地產被評為中國住交會“名企”。2005年再奪桂冠，充分顯示了蘇寧地產的強大實力。
4、擁有近萬畝土地，其中4294畝已注入上市公司
走過十幾年房地產開發歷程的蘇寧地產在南京地產界已顯現王者風范，21世紀，集團響應江蘇省“沿江大開發”的戰略決策，揮師進軍江北新區，近1萬畝(700公頃)江北新城浦口區的土地，具有無法比擬的開發前景和發展潛力。
目前正在開發的蘇寧·天華硅谷(2007年初擬增發注入)、蘇寧·天潤城(已在上市公司，占地4294畝)、威尼斯水城(可能在下一次增發注入)、佛手湖環球度假村(可能在下一次增發注入)等大盤已經或將全面啟動，蘇寧·天潤城在江北以低價進入市場，低廉的房價受到了購房者追捧。
5、承諾將優質地產項目注入上市公司
2005年公司重組時，蘇寧環球集團將公司定位為集團房地產開發的旗艦企業，并承諾蘇寧集團的未來發展戰略是優先扶持公司的發展，幫助公司做大、做強住宅類房地產開發主業，將對其控制或獲取的其他優質房地產項目資源適合以適當方式逐步注入公司，使公司成為全國性房地產公司，擁有完善的產品線(高中低檔住宅均有)，業績穩定增長、運作規范、具備優良業績的知名企業，5年后在行業內排名前5位。
集團在南京江北的土地分兩步注入
1、公司與集團在南京江北擁有建筑面積780萬平米
2003年集團公司非常有前瞻眼光地通過掛牌和拍賣的方式在南京江北浦口區廉價拿來700公頃的凈地(近萬畝)，含上市公司擁有的天潤城4294畝土地以及將通過定向增發拿進來的天華硅谷(493畝)、佛手湖別墅(616畝)以及威尼斯水城4500畝，總規劃建筑面積約780萬平米。未來江北交通條件改善將帶旺和提升江北房地產的價值，若全部開發將帶來可觀利潤。
2、集團在南京江北土地分兩步注入公司
為解決同業競爭、支持上市公司持續發展、提高上市公司房地產開發的品質以及拓寬公司的產品線，集團在南京江北大量優質地產資產分兩步走全部注入公司。第一步：2007年上半年向實際控制人定向增發注入優質地產項目(擬獲證監會批準)；第二步：預計在下次增發購買集團在江北的剩余土地。
第一步，2007年初，公司向實際控制人定向增發注入優質地產將拉開集團公司優質地產項目注入上市公司的序幕。公司實際控制人張桂平及其關聯人張康黎(張康黎先生系張桂平先生之子)分別以其持有的注冊資本5000萬元的江蘇乾陽房地產開發有限公司51%和49%的權益認購8212.4665萬股(合計37038萬元)，將合計取得公司57.4828%股權)，南通百匯物資公司認購912.4962萬股，以現金認購。上述1億股的增發價格為4.51元/股，增發股份為9125萬股，增發后總股本4.9099億股。
定向增發完成后，公司將100%擁有江蘇乾陽房地產開發有限公司，從而取得493畝(37.86萬平米)的“天華硅谷”項目100%的權益。
第二步，預計在下一次定向增發時購買集團公司剩余地產項目。如：擁有100%權益的佛手湖別墅項目和84%權益的威尼斯水城項目，預計將按市場價格打折注入。
上述兩步若能順利完成，公司將以較低成本獲得集團在南京江北的另外5609畝土地的成熟項目和優質資源的開發權益。這樣公司在南京的土地儲備將增加至9903畝，將極大地豐富公司的產品線，進一步提升公司的競爭力和市場地位，極大地增強公司的資本資產實力，改善公司的財務狀況，大幅提高公司的盈利能力，確保公司未來7年以上的開發以及高速增長。這樣未來公司的市值迅速做大就成為可能。
跨區域開發，將晉升為全國性房地產開發企業
2006年10月28日公司公告，已分別在北京、長春注冊了“北京蘇寧環球有限公司”及“長春蘇寧環球房地產開發有限公司”兩家全資子公司，注冊資本金分別是10000萬元和2000萬元。上述子公司的設立拉開了公司在北京和長春等跨區域發展的序幕，目前公司正在北京、長春市和吉林市開拓市場，希望分得一杯羹。若跨區域發展戰略獲得成功，則公司的經營管理水平將上一大臺階、業務結構將進一步完善、核心競爭力將進一步增強，公司將迅速從地方性房地產開發企業提升為全國性房地產開發企業。
南京“跨江戰略”是公司的歷史性發展機遇
目前集團與公司擁有的萬畝開發用地處于南京江北的浦口區，離長江大橋只有一步之遙，該區域目前正是江北浦口區擬啟動的“中心區”，是未來跨江戰略的橋頭堡。南京跨江發展戰略，可讓公司在江北浦口區的萬畝土地長期大幅增值。
1、江北是南京“一城三區”中的重要組成部分，正從規劃藍圖變為現實
南京市城市發展的主要趨勢和問題是，主城人地矛盾進一步突出，拉開都市發展框架成為當務之急；有序疏散舊城人口、提高新城區建設水平成為主城面前的主要問題等等。對此，2001年底，南京市制定了“保護老城、發展新區”，實施“一城三區”“三個集中一個疏散”的城市發展戰略。在古城周邊拓展總面積達380平方公里的東山、仙林、江北3個新市區，以實現“工業向開發區集中、建設向新區集中、高校向大學城集中，疏散老城區人口”的城市發展新戰略。短短三四年間，東山、仙林、江北三個新市區，已有300多家企業向開發區集中，34所高校匯聚大學城，推動南京實施空間發展戰略的“一城三區”決策，正在從規劃藍圖變為美好的現實。
2、未來20年南京“雙核心”跨江城市正在構筑
A、江北浦口區擬啟動“中心區”建設，是跨江戰略的橋頭堡
2006年11月南京市提出“跨江發展戰略”，江北的浦口新市區將成為南京未來城市建設的一個重點。浦口中心區將是江北地區城市化進程的重要一環，更是輻射帶動蘇北、安徽等中西部地區發展的重要功能區，同時也是塑造濱江城市特色的關鍵地區，帶動南京都市區跨江發展的副中心，規劃設計范圍面積12.97平方公里。
目前，浦口區城市建設基本上處于“零城市化狀態”，爭取用10年左右的時間，把該片區建設成為浦口未來的行政、商務和文化中心，完善江北新市區的城市功能，“跨江發展戰略”將長期提升江北房地產的價值。
B、跨江發展戰略的基礎和條件已經成熟
2005年，江北浦口區地方財政收入12.41億元，居全市第2位。在全市“五個中心”建設規劃中的140多項重大支撐項目中，“浦口板塊”有15個項目，占全市10.7%。
跨江戰略使自主創新體系與產業體系正在形成。跨江戰略使江北地區成為建設“五個中心”新的“增長區”，而“五個中心”又是江北地區的支撐平臺。在“長三角先進制造業中心”建設上，這里除了高新區外(南京高新區內高新技術企業近200家，成為南京最密集的高新區，90%以上的高新技術企業擁有自主知識產權)，還有國家級化學工業園區，巴斯夫、BP、塞拉尼斯、三菱瓦斯等跨國石化企業；在“全省現代服務業中心”建設上，軟件產業的“半壁江山”在江北，房地產業開發旺盛，“一山三泉”生態旅游蓬勃發展；在“長江國際航運物流中心”建設上，西壩港區和通江集輔助港區等均已全面啟動建設；在“全國重要科教中心”建設上，南京工業大學、東南大學、南京大學、南京審計學院，在直接為江北創造價值的同時，還為江北提供了大量的人才和智力支持；在“東部城市綠色中心”建設上，十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝國家森林公園使這里成為生態之城。
通過“一城三區”、沿江開發戰略的實施，江北兩區(浦口區和六合區)實施跨江發展戰略的基礎和條件已經成熟。江南江北將統籌、聯動、融合、平衡發展，“雙核驅動”推進南京實現新的跨越。
C、“整體提升江南，加快建設江北”戰略正在實施
江南主城區經濟發展已起到影響和帶動作用。雨花臺區將建設南京南部商貿物流中心，提升軟件產業基地的水平和實力；建鄴區是“跨江發展”的先行區，使江心洲成為南京跨江發展的重要“落腳點”；沿江岸線最長的老城區--下關區將成為“跨江發展中心輻射區”，下關電廠搬遷、生產型碼頭置換搬遷、大型農貿批發市場搬遷都將在未來5 至10 年中完成……
江北已成輻射都市圈的橋頭堡。在浦口，投資22億元的華東Shopping mall項目已啟動建設，占地2000畝、總投資4億元的華東最大金屬物流園已通過規劃論證，浦口的頂山片區、泰山片區、江浦片區與江南主城的對接在加快；在六合，9.6公里滁河沿線已全面展開整治，先進制造業、現代服務業快速布局，化工、電子、生物制藥、新材料、機械、紡織、服裝等產業以及化工園等開發園區，構建起一個龐大的工業框架，啟動了六合10%的土地面積。
3、跨江通道建設讓江北與主城融合，筑高一體化發展平臺
南京至洛陽的寧洛高速、寧淮高速通車，兩條高速在六合雍莊互通相交，形成了江北的高速環線，分別經長江三橋、二橋與江南繞城公路相連，形成了南京“大一環”。“十一五”期間，在建成“五橋一隧”過江通道的基礎上，將開建繞越公路東南環，繞越東北環連接長江四橋，抵達雍莊互通，與寧淮高速相連，形成南京的“大二環”。
特別是江北的跨江隧道在2008年開通，將實質性改善浦口區與主城區的交通問題，極大地提升公司江北樓盤的吸引力。
2012年地鐵3號線將開通與主城的連接。南京目前已著手3號線前期的準備工作，2012年之前建設3號線，如果浦口、六合兩地的經濟發展較快，地鐵3號線有望提前開工建設。3號線是南北客流主干線，貫穿大江南北、連接主城、江北新市區和東山新市區，連接祿口機場、南京鐵路南站、南京火車站及江北火車站最重要的對外交通樞紐。
跨江通道的建設為江北地區帶來大量人流、物流、信息流、資金流的同時，也為南京打開了廣闊的發展空間。“隨著經濟的快速發展，江南主城的土地資源與生態資源的承載力相對不足。而跨江發展，可讓江北豐富的土地與生態資源迅速增值。
4、市區、當地和外來工薪階層是南京江北購房主力
市區、當地和外來工薪階層，30歲左右的青年為該區域的購房主力。浦口區是南京的工業區，大企業和高校云集于此，擁有強大的購買力。目前該區域的交通是制約江北住宅升值的主要因素，未來過江隧道等等的改善的將迅速提升該地區的房屋和物業價值。
2007年南京江北4個樓盤全面開工
公司與集團擁有的南京江北浦口區的4個項目：蘇寧·天潤城、天華硅谷、佛手湖別墅、威尼斯水城。
1、公司目前的主力盤---蘇寧·天潤城(即天華百潤)項目(95%權益)
“天潤城”由蘇寧環球集團投資，蘇寧南京天華百潤投資發展股份有限公司開發，是江北地區最大的樓盤之一、是離主城區最近的一個樓盤，建成后的“天潤城”將集普通住宅、商業、休閑、辦公、娛樂為一體的超大型社區。項目位居南京市浦口區浦洲路南側，距長江大橋約5分鐘，東鄰南浦路，北靠浦洲路，西接紅太陽裝飾城。
項目位居南京市浦口區浦洲路南側，泰山街道次中心區域，距長江大橋約5分鐘，東臨南浦路，北依浦洲路，西接紅太陽裝飾城，新浦口超級新城，位居江北沿江開發橋頭堡戰略區位，緊鄰大橋北路、寶塔山風景區，空氣清新。項目距長江濱岸1公里，鄰近東南大學、南京大學、南京工業大學浦江學院和高新區，交通便利。
正打造新街街坊式的人性構思，陽光景觀式的人文設計，社區由“二軸、一帶、一心、四島”融會貫通。整個居住區由兩條天然的水系貫穿南北，一條延引出18000平米中心景觀帶，另一條延著南浦路成為獨特的景觀。
項目總占地面積4294畝，建筑面積430萬平方米，2011年全部開發完畢，預計總投資68億元，上市公司擁有95%的權益。項目拿地成本低廉，樓面地價440元/平米，44萬元/畝。
項目已開發100萬平米建面，還剩3/4未開發。目前開發的住宅主要為多層、小高層普通板式住宅，主要滿足首次置業者和普通居民改善居住條件。戶型面積集中在110平方米以下，得房率近90%，綠化率42%。
由于項目品質尚可，低位入市，樓盤開盤后銷量一直居南京樓盤銷量榜首，2006年“天潤城”榮獲南京最暢銷樓盤。一期于2005年1月開盤，低價進入市場，在銷售中體現大型樓盤的綜合成本優勢，由于產品結構單一，利潤率較低。開盤以來，起價2500元/平方米，最高價3700元/平方米，均價3180元/平方米。第一街區到第四街區均價從2500上升到3000元/平米，6街區銷售均價3300元/平米。目前第一街區、第二街區已交付，第三街區07年4月交付，第四街區07年6月交付，第五街區已售磬，07年10月交付。
已開發面積預計結算時間：1-2期2006年；3-4期、5期部分2007年，5-6期2008年。
后續開發在交通改善、配套完善的背景下升值潛力大
A、交通的改善
“天潤城”項目目前交通還不是很快捷便利，但08-09年過江隧道第四、五條將建成通車(規劃中的過江隧道將有11條線路，四通八達)，過江只需5分鐘，2012年建成的地鐵3號線在江北出口與蘇寧天潤城相鄰，交通的改善為項目的升值提供了空間。
B、配套的完善
“天潤城”和“威尼斯水城”(集團項目，公司計劃07年購入)之間政府規劃2200畝的生活配套，預留用作醫院、商業、體育館等公共配套建設，在天潤城內，也規劃了商業街，其中有超市、銀行、餐館等，超市主體建筑已經完成。“天潤城”項目的配套已在規劃中，部分已動工。其中小區自帶配套：6所幼兒園、3所小學、2所中學，商業區、農貿市場，計劃引入鼓樓醫院、省人民醫院分院。社區中1.8萬平米的中心花園與威尼斯水城相鄰，兩個項目可共享資源。
“天潤城”除享有原泰山街道的成熟配套外，周邊眾多的賣場，如今盛國際家居、紅太陽裝飾城等。現有的紅太陽裝飾城將被華東最大的商業MALL取代，并將引進蘇寧電器旗艦店，目前正在做門店。2007年5月，大型超市沃爾瑪進駐，與小區僅一街之隔。商業圈集購物、休閑、娛樂于一體，建筑面積5萬多平米，營業面積3萬多平米，是新街口商業圈的3倍。“一站式”購物，將給“天潤城”和威尼斯水城的業主帶來極大的方便。
2、集團第一步擬注入的優質項目--“天華硅谷”(100%權益)，2007年初向實際控制人定向增發注入的資產
“天華硅谷”項目是公司2007年上半年的定向增發注入項目，由蘇寧·江蘇乾陽房地產開發公司投資開發。項目位于天潤城西側，主要開發高檔住宅和商業物業，涵蓋商業、商務辦公、休閑娛樂、居住為一體的高檔綜合性房產項目。項目盈利能力強，將使公司產品結構由低端住宅向高檔住宅和商業地產延伸，產品線大大豐富，項目的開發將增厚每股收益。
項目位于浦口區泰山街道的核心位置，東臨泰馮路，西依寧六公路。以臨寧六路山脊為中軸東西向一分為二，東面為高檔住宅區域，占地382.6畝，西面為商業、商務辦公、休閑娛樂區，占地110畝，別墅、情景洋房、多層、小高層等建筑物采用高度遞增式布局與山體走勢取得一致，與周邊自然環境，區內山、水、谷地、建筑和諧共存，套型設計以小康住宅為起點，康體、休閑為主題。臨近寧六公路為商業、商務辦公、休閑娛樂區于一身。
公共配套設施規劃有會館、學校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場、醫院、商業街、品牌店、餐館、體育場等。
項目2003年掛牌取得“凈地”，已取得《建設用地規劃許可證》及《國有土地使用權證》，由政府拆遷。總占地面積492.6畝(32.8526萬平米)，可售面積37.86萬平方米，總投資13.45億元，樓面地價1562元/平米(目前周邊地價128萬元/畝)。其中，高檔住宅22.73萬平方米，均價5500元／平方米；商業15.12萬平方米，均價7500元／平方米，總投資13.45億元，銷售收入23.85萬元，利潤總額9.09億元，稅后利潤6.09億元。
“天華硅谷”項目施工分為三期，2006年11月開始基礎施工，2007年3月開始第一期施工，2009年10月完成第三期施工，2007年預售。2008-2009年結算。
項目前景
“天華硅谷”項目地理位置優越，周邊交通系統發達，地塊內有良好的自然山體和大量的水面，可遠眺長江開闊江景，自然條件和景觀優越。未來隨著過江隧道和地鐵線的開通，項目所在地的交通將更加便利；項目毗鄰高新技術開發區、沿江都市工業園區以及南京大學、東南大學等多所高校校區，依托周邊區域幾十萬人的龐大消費群體以及江北華東第一大商貿基地的人流消費潛力，專注于打造特色商業區和高檔低密度生活小區，具有良好的升值潛力和發展前景。目前該地區的別墅、聯排別墅等高檔住宅銷售價格基本保持在8000元／平方米以上的水平、商業地產銷售均價基本在7500元／平方米左右，并具有一定的上漲空間。
3、預計集團第二步擬注入的優質項目---4500畝的“威尼斯水城”項目84%權益(擬第二次定向增發購買的項目)
“威尼斯水城”--南京的江濱，意大利風情生態水景度假社區。項目位于南京浦口區沿江鎮，東臨長江，八卦洲，東側是濱江大道，與南京市區隔江相望，西靠浦珠路，北接六合區，浦洲路，南臨規劃中的過江隧道。與天潤城相鄰，濱臨長江，雄踞江北第一線，攬盡一江風華。利用長江自然風光優勢創造高雅環境，開拓花園式的生活居住空間，景觀與江景對話，建筑與水景對話，倡導人與自然和諧共生。
項目聘請美國設計師設計，建筑風格與品質上走與天潤城差異化的道路，即提高樓盤品質和拓寬公司的產品線的道路，建筑形態為多層、小高層、高層及聯排別墅、雙拼別墅及獨立別墅。將“威尼斯水城”打造成華東第一衛星城，集居住、休閑、度假、娛樂、商貿、就業為一體的新城。配套會所、學校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場、醫院、商業街、品牌店、餐館、體育場等。
地塊與城市主要功能中心交通聯系十分方便，通過長江大橋到達市區約20分鐘左右車程，到達浦口區商業中心只需5分鐘車程。目前到達市區主要通過用地兩側的規劃城市干道與長江大橋相連。東側的濱江大道為城市景觀大道，西側為浦珠路為城市主干道，可由長江大橋直接達到小區，交通較為順暢。
已銷售一期“浪漫水都”，第一批銷售8棟小高層，銷售情況良好，小高層均價在3000多元左右/平方米，多層均價在4000多元左右/平方米。目前售價在4000-4200元/平米，已售25萬平米，未結，將在2007年結轉。
集團公司計劃在2007年通過第二次定向增發將威尼斯水城(占地4500畝)項目公司90%股權全部轉讓給上市公司。上市公司將以現金收購上述資產，資產價格將根據土地的市場評估價、公司股價以及項目的開盤情況為基準定價并有一定的折扣，預計項目將以較低的價格轉讓給上市公司。
4、預計集團第二步擬注入的優質項目—“佛手湖別墅”項目100%權益(擬在第二次定向增發購買的項目)
“佛手湖別墅”項目位于南京江北浦口區以西，處南京老山風景區，緊鄰珍珠泉旅游度假區，面臨佛手湖千畝碧波，背靠老山連綿山巒，地理位置得天獨厚，是南京市是最好的地段，具備建設高檔旅游度假區的優越自然條件。距市中心約10公里，交通便利。
項目占地面積616畝，集團購置土地成本低廉，容積率0.3，建筑面積約12.33萬平米，建筑形態為獨棟別墅，預計07年開盤，項目建成后預計售價將在2-3萬/平米，開盤后2-3年完成結算。
佛手湖度假村建設項目包括：白金五星級超豪華酒店，高檔度假別墅，康復醫療中心及相關配套設施。建成后將成為一個集旅游度假，會務休閑，康復療養等多種服務功能于一體的國內最高檔次的旅游度假村。
集團公司計劃在2007年通過第二次定向增發將“佛手湖別墅”項目公司股權84%轉讓給上市公司。上市公司將以現金收購上述資產，資產價格將根據土地的市場評估價、公司股價以及項目的開盤情況為基準定價并有一定的折扣，預計項目將以較低的價格轉讓給上市公司。
盈利預測(2007年初增發后的盈利預測)
假設前提：
公司按照正常開發計劃，開發天潤城項目和天華硅谷項目等2個項目；
按照目前公司開發的正常進度、近兩年的銷售價格預期；
公司的各項費用水平和建造成本與市場水平相仿；
商品砼及涂料年銷售增長20%，2006-2008年，年凈利潤貢獻在1800-2600萬元。
盈利預測
根據上述假設，我們認為，公司目前的項目儲備足以開發5年以上，2008年是利潤爆發性增長的頭一年。預計2006年、2007、2008年的EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。
增發后項目開發帶來的盈利預期
公司在2007年初完成增發后，開發天潤城項目和天華硅谷項目等2個項目，我們預計能帶來50.5億元的銷售凈利潤，預期將帶來每股10.19元的凈利潤收益。
風險因素分析
1、國家宏觀調控房地產行業的政策出臺可能影響市場對房屋的供需量，從而影響房價，進而影響公司盈利預期帶來的風險；
2、公司增發計劃未如期完成，導致集團資產注入的推遲造成盈利減少的風險；
3、公司經營管理、財務狀況出現異常帶來的經營風險；
4、公司目前開發的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響；
5、證券市場出現非理性的逆轉等風險。
估值與投資建議
公司借凈殼上市成為蘇寧環球集團的房地產旗艦。蘇寧環球集團總資產超過60億元，擁有十幾年的蘇寧房地產品牌，董事長張桂平為業內強勢人物。集團在南京江北新城浦口區擁有近萬畝土地(建筑面積780萬平米)，具有無法比擬的開發前景和發展潛力，其中4294畝已注入上市公司。集團已承諾將優質地產項目注入上市公司，使公司成為全國性房地產公司，擁有完善的產品線(高中低檔住宅)，業績穩定增長、運作規范、具備優良業績的知名企業。預計公司將與蘇寧電器在業務上戰略合作，資本市場上共享蘇寧電器的廣泛影響力與長期優質機構投資者的平臺。
集團在江北5609畝優質土地擬分兩步以較低價格全部注入公司，1、2007年初向實際控股人定向增發，獲得493畝天華硅谷項目100%的權益；2、預計第二次定向增發購買集團擁有的616畝佛手湖別墅項目100%權益和4500畝威尼斯水城項目90%權益。公司在江北優質土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產品線，提升公司的競爭力、市場地位和盈利能力，增強資本資產實力，確保公司未來7年以上的開發和高速成長。
公司擬在北京、長春和吉林等地拿地，翼成為全國性房地產公司。2007年公司和集團在江北4個項目全面開工。南京“跨江發展戰略”拉開了公司的歷史性發展機遇，將長期提升萬畝地產的價值。若集團能在1-2年內完成整體上市，公司異地開發獲成功，則上市公司有望成為一線藍籌股地產股。
2007年初增發后，公司2個項目全部開發將帶來52億元的銷售凈利潤，給每股帶來10.19元的凈利潤，公司的EPS將年增長100%。預計2006-2008年的EPS將分別為0.237元、0.511元和1.05元。
公司龐大的土地儲備和集團公司悠久的房地產開發歷史是公司成為永續性的開發性房地產的堅實基礎。因此，對這類公司我們用PE法給公司定價比較合適。按全國性的房地產開發公司的PE水平30倍計算，我們認為公司中期內的股價15.6元附近。
公司目前開發的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響。
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