說起中國房地產，許多人可謂是愛恨交織，而從政府到百姓，也是心中五味雜陳。當下的中國房地產，已進入以遏制投機投資、抑制房價過快上漲、防止泡沫為中心的歷史時期。

　　在被稱“史上最嚴厲”樓市調控下，致使房地產投資放緩。而房地產投資放緩，也是目前經濟增速下滑的主因。雖然，9月份我國出口增長9.9%（創單月出口歷史新高），但與全年增長目標仍有差距。不可否認，經濟下行壓力依然很大，原材料庫存不斷增加（如鋼筋、水泥、陶瓷等建材庫存明顯增加），企業的風險進一步加大。對此，有人提出應推進住宅產業化來消化這些原材料。就住宅產業化而言，其是將帶動一系列相關產業的發展。除了整體廚房、衛生間等成熟行業，還將涉及精裝內墻板體系、架空地板體系及配套管線設備等行業。或可說，推進住宅產業化，加快住宅升級換代，已是迫在眉睫，這也將成為新的經濟增長點。

　　與近年熱點話題“房價”同被關注一個詞，便是“住宅產業化”。我國的住宅產業化，經過20余年的探索與發展，在建筑史上也迎來了“像造汽車一樣造房子”的新時代。曾有業內人士比喻為：“當汽車各部品配件的制作成本下降、汽車裝配工人減少、工作周期極大縮短時，汽車的總造價必然是會降低的，而售價的降低則成為了可能。同理，住宅產業化必然是會降低房價。”那么，住宅產業化能否降低房價？又能否終結高房價時代？

　　住宅產業化的緣起

　　眾所周知，作為國際成熟的經濟模式的住宅產業化，在中國卻經歷了“難產”的過程。相比建筑業和房地產業，“住宅產業”一詞出現較晚。而我國的“住宅產業化”是1992年提出，1996年才開始正式在全國試點，到1999年國務院頒發了《關于推進住宅產業現代化，提高住宅質量的若干意見》（即72號文件），明確了要通過推進住宅產業現代化，來提高住房質量，加快住宅建設，促進國民經濟的增長。至此“住宅產業化”才正式在國務院文件中出現。同年，為了促進住宅產業向現代化發展，建設部開始實施了“國家康居住宅示范工程”。住宅產業化，是以住宅產品為最終目標，采用工業化生產和一體化經營的方式，使各生產要素完美地組合起來，減少中間環節，優化資源配置的一種住宅發展模式。

　　然而，遺憾的是在推動住宅產業化的進程中，我國傳統的粗放式住宅建設方式沒有太大改變。因為，無論是北京，還是深圳、沈陽、上海等城市，都是以保障房為載體來推住宅產業化的。這是因保障房建設政府有主導權，且戶型比較單一，較容易進行標準化設計。

　　我國在“十二五”期間保障房的建設是3600萬套，國家對保障性住房的重視也為住宅產業化的發展，提供了良好的發展契機。據悉，今年1至9月份全國城鎮保障性安居工程新開工720萬套，開工率為97%，基本建成480萬套，完成投資9600億元。而計劃今年全國新開工城鎮保障性安居工程為700萬套以上，基本建成500萬套。另據北京住建委相關負責人表示，今年北京將有40個保障房項目共240萬平方米采用產業化住宅。如今，住宅產業化迎來了前所未有的發展良機。但成熟的住宅產業化，需要采用標準化、系列化、工業化、規模化的社會大方式。而構建完整的現代產業化，更要集約化利用資源、能源以向社會提供最終的住宅產業。

　　住宅產業化的現狀

　　客觀而言，作為國際成熟經濟模式的住宅產業化，我國尚在探索還遠未達到成熟的階段。雖在近年得到較快發展，但與城鎮化和房地產業的發展速度相比，其發展是相對滯后，許多相關問題不完善，且障礙重重。

　　目前，房地產開發商和消費者還糾纏于概念、戶型、環境、健康等方面，供需之間沒有形成住宅產業化所需要的市場土壤。加之國內對工業化住宅的生產線投入很少和現階段生產力水平也決定了我國住宅的生產方式，也成為困擾實現住宅產業化的阻力。同時，由于建筑結構、建筑體系和管理體制不完善，以及缺乏配套技術、系統化產品和完善配套的政策體系，均造成了我國住宅產業化水平低下的現狀。而在國外，其住宅產業化起步較早，產業化程度也高。由于其行業裝配式住宅施工機械化程度很高，住宅相關構件的標準化生產，再加上本身技術已經非常先進，其所遇問題也就迎刃而解。[Page]

　　誠然，就住宅產業化目前遇到的問題來看，更多不是企業能解決的（如產業鏈和國家標準的缺失，部分部件甚至還要進口）。但住宅產業化相比于傳統建設模式，其優勢卻不言而喻。其一，由于是預制建筑構件工廠化、標準化生產，避免了人為因素，其質量可以控制有保證；其二，由于其構配件實行標準化工廠生產，現場實行裝配式施工，減少了浪費，且費用有所節省；其三，由于是工廠化、機械化生產，減少了勞動力成本，降低了勞動強度和安全隱患。同時，縮短了工期、控制住了成本；其四，在科研成果的應用的同時，還能避免毛坯房裝修帶來的高能耗；其五，可以有效地節約資金，并可在短時間內進行銷售、交房，最終實現短周期的資金回籠，規避資金風險。

　　雖然，一些城市的保障性住房產業化建設實際成了政府的面子工程，但基于住宅產業化集節能環保、縮短施工周期、模塊質量標準化、節約勞動力成本等眾多優勢，目前住建部先后批了近30個住宅產業化示范基地。可以預見，在政府繼續加大對產業化住宅開發的扶持力度的同時，普通住宅產業化將成為一種潮流、趨勢和發展方向。可以說，房地產產品的標準化、管理的標準化、采購的標準化環環相扣，其勢在必行。而隨著發展低碳經濟的趨勢以及人工成本的加大，住宅產業化是未來房地產行業必然的趨勢。

　　住宅產業化對降房價的作用

　　縱觀今年以來的房地產業相關文件，住宅產業化的字眼越來越頻繁地出現。住宅產業化是建筑業和房地產業發展的必然，傳統的運用模式正面臨著一場深刻的革命，顯然這已經成為共識。

　　從住宅產業化所帶來的是短周期施工、工業化制造部品配件、人力成本的降低等方面來看，其應該起到降房價的作用。換言之，住宅產業化進行大規模的批量生產，其建房的綜合成本是明顯減少的，綜合成本的下降也將帶來房價的回落。但在房價的構成中，其建筑成本所占的比例非常小。筆者在《政府是否真的想降房價》文中，有言：“房地產行業包含12種相關稅種，開發各項環節需繳納50余種行政性費用。其中營業稅及附加、企業所得稅和土地增值稅約占項目銷售收入13.75%，加上企業所需繳納的契稅、印花稅等，占項目銷售收入的15%左右。”加之，不少地方政府熱衷土地財政和一些腐敗官員欲從高房價中獲得灰色收入，若想讓住宅產業化來降低高房價，其作用非常有限。正如筆者在《漫說房價之色》文中，所言：“房價正與‘灰色收入’同步上升，而‘灰色收入’是源于灰色體制或灰色政策。‘灰色收入’也成為一些腐敗官員逃避嚴懲的借口。而由于‘灰色資金’或來之輕松或來源不明，房價之高企或源于其暗撐。”故，住宅產業化只能是從另一層面抑制房價“上竄”的幅度，而非將其降低。要真正降低房價，就必須在土地成本、相關稅費和開發商不合理的謀利上著手，而非僅是建筑成本的降低。

　　另外，在樓市調控和市場低迷的狀態下，目前住宅產業化市場份額還不夠，無法獲得規模經濟，產業鏈尚不成熟，其成本很難降低。高成本的住宅產業化，不僅限制了其推廣、發展，更限制其有效抑制房價上漲的作用。

　　綜上所述，筆者認為：住宅產業化，能有效地提高我國住宅產業的現代化水平，不僅有利于住宅成套技術的集成、整合和創新，還有利于推廣環保型、節約型建材。住宅產業化是房地產行業走向成熟的必由之路。而住宅產業化的發展成熟，也是房地產步入“白金時代”的特征之一（即以住宅產業化生產代替目前主流的低效粗放式生產）。雖說，住宅產業化發展已呈大勢所趨，但其對降低房價的作用卻是間接的、緩慢的，而非“利器”。