作為水泥行業的重要需求點，房地產的發展形勢與水泥行業緊密相連。為此，在4月20日舉行的“2021中國水泥產業峰會”上，中國水泥網邀請易居企業集團·克而瑞研究中心副總經理楊科偉與會并進行精彩發言。在會上，楊科偉總經理分析了當前房地產市場形勢并對行業發展趨勢作出展望。  

政策：房地產三大政策出臺重塑行業格局  

2020年，房地產三大政策相繼出臺，對行業格局造成重大影響，同時傳導至包括水泥行業在內的房地產上下游企業。  

1.房企融資三道紅線：嚴控房企有息負債規模，更關注現金流等相關指標  

去年8月起，央行對房地產企業資金池進行管理，出臺房企融資三道紅線，包括房企融資資產負債率不得大于70%，現金短債比小于1，凈資產負債率不得大于100%。目前僅12家房企符合融資三道紅線要求，未來三年所有房企皆需達標，這為房企資金鏈帶來嚴峻考驗，或將增加房企賬款拖欠可能。  

2.房貸管理兩道紅線：熱點城市信貸資金管控趨緊，多省市依規適度上調小銀行房貸占比上限  

3.22城集中供地：企業投資策略需重新調整，龍頭房企受益  

22城集中供地亦將給房企帶來嚴峻考驗，房企將需要重新調整投資策略、流程、審核節點，聚焦收斂、合作開發成為常態，收并購將成為納儲的重要手段，能級選擇或將下沉。  

在此政策下，以下這些房企將會受益，包括：  

（1）龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理以及良好的信用背書將最為受益  

（2）已提前重倉一二線城市的房企擁有更大的定價權和靈活的投資策略  

（3）三道紅線下紅、橙房企迎來時間換空間的“喘息期”  

（4）投資渠道多元化、舊改及收并購能力強的企業占優  

（5）高周轉房企有利有弊，數字化投決研判強的房企將“快人一步”  

4.熱點城市密集因城施策：滬深規范交易秩序并收緊經營貸  

全國各地多個城市因地制宜調控當地過熱房市，對經營貸的調控成為重要舉措，例如，上海地區銀行對消費貸、經營貸展開自查；深圳個人申請按揭貸款，半年內不批經營貸；北京、杭州、廣州等防范信貸資金違規流入樓市。與此同時，各地在政策上進行加碼，上海升級限購，落地限售，增加房地產交易稅費、杭州升級限購、限售，增加房地產交易稅費等等。  

市場：二手樓市和地市熱度不減長三角區域一枝獨秀  

從商品房銷售來看，2021年一季度銷售面積、金額較2019年同期增20.7%和41.9%，東部地區增32%居首  

從新開工面積來看，在三條紅線等政策的制約下，房企審慎投資，一季度新開工面積較2019年同期降6.6%。  

從新房成交情況來看，2021年一季度百城住宅成交面積同比增103%，較2019年同期增37%。  

其中，一線城市新房成交量最亮眼、三四線城市超預期、二線分化加劇，滬杭寧等較2019年同期翻番。  

從二手住房成交情況來看，3月成交創近年來新高，一季度累計成交較2019年同期增80%。  

從土地市場成交情況來看，一、二線城市成交大幅縮量，地價結構性回調。  

從土拍熱度來看，土地成交溢價率創2020年以來新高，流拍率連續四個月回落。  

從土地分化來看，一季度二線、三四線城市成交金額同比增幅超兩成，寧波翻倍增長。  

在“兩集中”供地政策下，非重點城市土地市場顯著升溫，長三角區域的三四線城市表現更為突出。其中，非重點城市涉宅地溢價率升至20.8%，較重點城市溢價率高出6個百分點。從分城市來看，高溢價城市中非重點城市的數量也占據絕對優勢，數據顯示，成交總金額大于10個億、溢價率超過25%的20個城市之中，僅有寧波、杭州、合肥三個城市，其余17個城市均為非重點城市,從區域上來看，這些非重點城市高度集中在長三角。  

非重點城市的熱點地塊進一步向遠郊縣市“下沉”，譬如南通如東、啟東，金華永康、義烏市，臺州的玉環市、臨海市、溫嶺市等等，均有競拍輪數超百輪的高熱地塊成交。競拍輪數超百輪的典型高熱地塊所在區域樓板價“天花板”均被刷新，義烏、麗水全市單價地王被刷新。  

房企：百強業績同增八成，投資保持審慎  

2021年一季度，百強房企實現開門紅，主要表現在以下兩個方面：  

業績：3月熱點城市熱度持續，百強房企同環比銷售均呈增長趨勢  

2021年3月，熱點城市市場成交熱度持續，房地產迎來“小陽春”。房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態勢。  

3月，TOP100房企單月銷售操盤金額10918.3億元，同比增長60.8%，較2020年月均增長14.1%。與2月相比，百強房企單月業績環比增長25.4%。從1-3月的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業績規模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。  

業績：各梯隊銷售金額門檻持續增長，中小規模房企表現優于去年同期  

2021年一季度，TOP100各梯隊房企銷售金額門檻繼續提升，相較2020年和2019年同期增幅明顯。  

在銷售金額門檻上，龍頭房企保持高增速，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻608.0億元，同比增長105.1%。中小房企業績增速更高，TOP200房企銷售操盤金額的入榜門檻13.9億元，同比大幅增長183.2%。與2019年同期相比，TOP30房企以69.5%的增速領先其他梯隊。  

投資：百強拿地銷售比0.2，兩成房企新增貨值同比降幅超50%  

從房企百強的投資來看，2021年1-3月百強拿地銷售比為0.2，較2020年下降0.1，投資延續了去年以來的審慎態度。  

一季度有超過四成百強房企新增貨值同比下降，降幅超過50%的占到兩成，也從側面證明當前房企投資較為謹慎。  

融資：三條紅線后融資環境收緊，一季度各月房企融資均同比下降  

從房企融資來看，三條紅線后融資環境收緊，一季度各月房企融資均同比下降。2021年3月房企融資總額847.93億元，同比下降35.7%。三條紅線后融資環境收緊，房企融資量一直屬于同比下滑的趨勢。  

2021年一季度房企融資總額2846.21億元，環比下降20.0%，同比下降31.5%。一方面三條紅線使得房企集中降杠桿融資審慎，另一方面疊加一季度政策對違規資金的嚴格查處等因素融資環境收緊愈發明顯，房企融資量持續下滑。

投資格局：三四線成交占比提升17%，長三角是投資加倉重心  

從房企投資格局來看，三四線城市成交占比提升17%，長三角是投資加倉重心。由于22個一二線重點城市提出“兩集中”供地方式，大部分城市將于4月份才開始集中供地，因此3月份百強房企投資中三四線城市占比大幅提升至55%，較1-2月份提升了17個百分點；  

區域分布方面，長三角各能級城市均為房企投資重點，百強房企投資金額中超過一半位于長三角，較去年提升11個百分點。截止3月末，百強房企拿地金額TOP20城市中，有7個三四線城市上榜，全部為長三角和長三角的熱點三四線城  

當前形勢下，關于融資，一方面，房企可以通過積極轉讓項目或旗下業務回籠資金，調整企業的布局，同時改善與優化自身現金流，減輕負債壓力。  

另一方面，房企加大分拆旗下業務上市，2020年8月以來房企分拆旗下業務上市成功的企業有14家。2021年一季度有榮盛、宋都、星河灣旗下的業務公司上市成功，另有10家企業在旗下物業板塊提交上市申請，截止3月底在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司有14家。  

未來：行業步入無增長時代長三角及二線城市市場被看好  

在分析了當前房地產行業政策環境以及市場形勢后，楊科偉對未來房地產的發展趨勢作出幾點展望：  

1.銷售規模增速放緩，后繼向上乏力，行業壓力日益顯現  

2020年，房地產行業整體行業規模突破17萬億，創下歷史新高。房地產行業連續三年逗留在17萬億的平臺，基本上已經見頂。楊科偉指出，歷年房地產銷售規模增速放緩，表明行業后繼向上動力明顯不足。  

2.行業步入無增長時代，規模房企也會出現負增長  

楊科偉預計，未來十年，房地產行業將無增長年代，維持在目前17萬億元的規模。按照不同的增速測算，房產銷售金額將會維持小幅上升的狀態，規模房企或將出現負增長的情況。數據顯示，在2020年11月對45家百強房企統計中，增速為負的7家房企中千億房企達4家。  

3.企業快速去杠桿，過半房企要求轉綠，高負債高杠桿高周轉模式難維持  

在房企融資三道紅線下，房產企業在加速地去杠桿，高負債高杠桿高周轉模式難以維系，預計情況三年內能夠改善。  

4.建筑產能制約新開工、施工、竣工剪刀差二次擴大，竣工交付將迎大年  

統計局數據顯示，2019年來，新開工與竣工的剪刀差二次擴大，竣工面積一直跟不上新開工和銷售的面積。2020年，新開工面積將近20億平方米，銷售也達到17億平方米，然而，整個竣工量維持不到10億平方米，未來三年維持竣工交付大年判斷。  

5.新開工、施工短期高位維持，中長期預期回落  

在楊科偉看來，未來短期1-2年，新開工、施工將維持高位，這主要是由于自2018起三年來三年土地成交處于高位以及房企開發建設端的融資支持。然而，在中長期的3-5年重，新開工、施工或將回落，主要是因為受“三道紅線”限制，房企融資收緊、投資謹慎以及穩地價”主導集中供地模式下，土地成交規模預期縮小。  

6.未來3~5年，得長三角市場、二線城市市場者可事半功倍  

從格局來看，未來房地產的增長點還是在長三角和二線城市。房產行業以及包括水泥在內的房地產上下游行業可通過布局這兩塊區域保持市場份額。